Ngoài màu sắc chức năng, đồ án quy hoạch còn có bản vẽ chuẩn bị kỹ thuật xác định cao độ nền khống chế cho từng khu, từng tuyến đường. Khi đường và khu dân cư mới được làm theo cao độ này, những thửa đất cũ ở vùng ven có nền thấp hơn sẽ trở thành chỗ trũng, nhận nước của cả khu xung quanh. Vì vậy, với đất ven đô, câu hỏi "nền thửa đất cao hay thấp so với cao độ quy hoạch" quan trọng không kém câu hỏi "đất dính quy hoạch gì".
Nhiều người mua đất ven đô chỉ so nền đất với mặt đường hiện tại. Nhưng mặt đường hiện tại có thể là đường đất, đường bê tông cũ sắp được nâng lên. Bài này giải thích cao độ nền khống chế là gì, vì sao vùng ven hay gặp chuyện nhà thấp hơn đường, cách hỏi thông tin cao độ và cách tính chi phí tôn nền khi đánh giá một thửa đất.
Cao độ nền khống chế là gì
Trong hồ sơ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết, ngoài bản đồ sử dụng đất còn có các bản vẽ hạ tầng kỹ thuật, trong đó có phần chuẩn bị kỹ thuật: san nền và thoát nước mưa. Phần này quy định cao độ nền tối thiểu cho các khu vực xây dựng và cao độ tim đường của các tuyến chính, tính theo hệ cao độ quốc gia. Mục đích là để nước mưa tự chảy về hệ thống cống, sông, kênh, và để khu đô thị an toàn trước mức nước tính toán.
Cao độ khống chế được xác định dựa trên mực nước sông, triều, lượng mưa thiết kế và quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng. Ở các đô thị chịu ảnh hưởng triều như TP.HCM, Cần Thơ hay các khu ven sông ở Hà Nội, cao độ khống chế thường cao hơn nhiều so với nền ruộng, vườn tự nhiên. Một số địa phương còn ban hành quy định riêng về cao độ nền xây dựng áp dụng cho từng khu vực.
Điểm cần hiểu: cao độ khống chế áp cho công trình mới và tuyến đường mới. Những khu dân cư cũ đã có từ trước vẫn đứng ở cao độ cũ. Khi phần mới được làm theo cao độ khống chế, chênh lệch giữa cũ và mới hiện ra rất rõ, và nước chảy từ chỗ cao xuống chỗ thấp.
Vì sao vùng ven hay có nhà thấp hơn đường
Ở vùng ven, nhà dân thường được xây trên nền ruộng, vườn, ao lấp, theo cao độ của đường đất hay đường làng lúc đó. Rồi đến khi đường được nâng cấp, mỗi lần làm lại mặt đường lại cao thêm một lớp, vì đơn vị thi công phải theo cao độ thiết kế mới và vì lớp kết cấu mới chồng lên lớp cũ. Sau vài lần như vậy, nền nhà vốn ngang đường trở thành thấp hơn đường, phải bước xuống mới vào được cửa.
Trường hợp rõ nhất là khi một khu đô thị mới hoặc một tuyến đường lớn được làm cạnh khu dân cư cũ. Khu mới được san lấp tới cao độ khống chế, có hệ thống cống riêng, còn khu cũ bên cạnh vẫn thấp. Nếu khu cũ chưa được đấu nối thoát nước hợp lý, mỗi trận mưa lớn khu cũ thành nơi chứa nước. Người dân ở đó thường nói khu mình "bắt đầu ngập từ khi có khu đô thị bên cạnh", và về mặt vật lý điều đó có cơ sở.
Những thửa đất đẹp trên bản đồ, gần đường lớn mới, vì thế có thể lại là thửa thấp nhất trong khu. Đi khảo sát vào ngày nắng khó thấy điều này; đi sau một trận mưa lớn hoặc hỏi hàng xóm về mực nước những năm gần đây cho thông tin thật hơn.
Cao độ nền và quy hoạch thoát nước đi cùng nhau
Cao độ nền chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại là hệ thống thoát nước mưa: cống dọc đường, cống ngang, kênh tiêu, hồ điều hoà, cửa xả ra sông. Một khu đất có nền đủ cao nhưng nằm ở cuối tuyến cống chưa được đầu tư vẫn có thể ngập cục bộ; một khu hơi thấp nhưng có tuyến cống lớn và kênh tiêu thông thoáng có thể thoát nước nhanh. Bản vẽ quy hoạch thoát nước mưa cho biết thửa đất thuộc lưu vực nào và nước sẽ được dẫn đi đâu.
Ở vùng ven, quy hoạch thoát nước thường đi trước thực tế khá xa. Kênh tiêu trên bản vẽ có thể vẫn là mương đất, hồ điều hoà có thể vẫn là ruộng. Trong khi đó, việc san lấp ao hồ, ruộng trũng để phân lô lại làm mất chỗ chứa nước tự nhiên của cả khu. Kết quả là nhiều khu vực ven đô ngập nhiều hơn sau khi được đô thị hoá một phần, trước khi hệ thống thoát nước theo quy hoạch được làm xong.
Vì vậy, khi hỏi cao độ, nên hỏi luôn: thửa đất thuộc lưu vực thoát nước nào, tuyến cống chính của khu vực đã có chưa hay mới trên quy hoạch, và có hồ điều hoà, kênh tiêu nào được giữ lại hay không. Một thửa đất có lời đáp rõ ràng cho các câu này an toàn hơn nhiều so với một thửa chỉ có câu "chưa bao giờ ngập".
Hệ quả với một thửa đất thấp hơn cao độ quy hoạch
Chi phí tôn nền. Muốn xây nhà mới đạt cao độ phù hợp, phải đổ đất, cát và gia cố nền. Thửa càng thấp, càng rộng, chi phí càng lớn, chưa kể móng phải sâu hơn trên nền đắp mới. Chi phí này nên được cộng vào giá thửa đất khi so sánh.
Nhà hiện có bị lỗi thời. Căn nhà đang có trên đất, nếu thấp hơn mặt đường nhiều, có thể phải nâng nền hoặc xây lại sau vài năm. Giá trị căn nhà vì vậy thấp hơn vẻ ngoài.
Thoát nước phụ thuộc người khác. Thửa đất thấp phải thoát nước qua cống chung có cao độ cao hơn. Nếu cống đấu nối không hợp lý, nước thải và nước mưa có thể chảy ngược vào nhà.
Ảnh hưởng tới hàng xóm khi tôn nền. Khi một nhà tôn nền, nước dồn sang nhà thấp hơn bên cạnh. Trong khu dân cư cũ, tôn nền từng nhà một tạo ra những vết trũng mới; đây là nguồn tranh chấp hay gặp.
Thời điểm làm nhà. Xây sớm theo cao độ hiện tại có thể thành thấp khi đường được nâng; chờ đường làm xong mới xây thì phải đợi. Biết cao độ quy hoạch giúp chọn cao độ nền nhà ngay từ đầu.
So sánh hai thửa đất giả định cạnh một tuyến đường sắp nâng cấp
Hai thửa có cùng diện tích, cùng pháp lý, cùng nằm cạnh một đường hiện còn là đường bê tông hẹp, đã có quy hoạch mở rộng. Các con số ở đây chỉ là mô tả tương đối, không phải số đo thật.
| Tiêu chí | Thửa A: nền ngang cao độ quy hoạch | Thửa B: nền thấp hơn cao độ quy hoạch đáng kể |
|---|---|---|
| Nhìn ngày nắng | Ngang đường hiện tại | Cũng gần ngang đường hiện tại |
| Khi đường làm xong theo cao độ mới | Vẫn ngang hoặc hơi thấp hơn đường | Thấp hẳn, phải bước xuống |
| Chi phí trước khi xây | Ít, chủ yếu xử lý nền thông thường | Thêm khoản đổ đất, gia cố, móng sâu hơn |
| Thoát nước sau khi đường xong | Tự chảy ra cống chung | Phụ thuộc đấu nối, dễ ngập cục bộ |
| Cách nhìn giá | Giá chào phản ánh gần đúng | Giá chào phải trừ đi chi phí tôn nền và rủi ro |
Trong ví dụ, người chỉ đứng ở hiện tại sẽ thấy hai thửa như nhau. Khác biệt chỉ lộ ra khi đặt cả hai lên cao độ quy hoạch của tuyến đường sắp làm.
Hỏi và kiểm cao độ nền cho một thửa đất
Các bước dưới đây không cần thiết bị đắt tiền, nhưng cần đúng người hỏi.
- Khi xin thông tin quy hoạch cho thửa đất, đề nghị thêm thông tin cao độ nền khống chế hoặc cao độ tim đường quy hoạch của tuyến đường tiếp giáp, nếu đồ án có thể hiện.
- Hỏi bộ phận quản lý đô thị cấp xã về kế hoạch nâng cấp tuyến đường trước thửa đất: đã có dự án chưa, cao độ thiết kế so với mặt đường hiện tại thay đổi thế nào.
- Thuê đơn vị đo đạc có chuyên môn đo cao độ nền thửa đất theo hệ cao độ quốc gia, để so được với số trong quy hoạch. So bằng mắt với mặt đường chỉ cho biết chênh lệch hiện tại.
- Quan sát các công trình mới gần đó, nhất là công trình được cấp phép gần đây: nền của chúng thường đã được nâng theo yêu cầu, là gợi ý tốt về cao độ mà cơ quan cấp phép đang áp.
- Hỏi hàng xóm về mực nước trong các trận mưa lớn, triều cường những năm gần đây, và nhà nào đã phải nâng nền.
- Ước tính khối lượng đất đắp và chi phí gia cố nền với một kỹ sư hoặc nhà thầu, rồi cộng vào giá thửa đất khi so với các lựa chọn khác.
Nếu đồ án ở khu vực đó chưa thể hiện cao độ, hoặc cơ quan chưa trả lời được, vẫn có thể dùng cao độ của tuyến đường, khu dân cư mới gần nhất làm mốc tham khảo. Nhưng hãy ghi nhớ đó là tham khảo, và để dư một khoảng an toàn khi chọn cao độ nền nhà.
Khi đã mua thửa đất thấp: làm nhà sao cho bền
Nếu đã sở hữu một thửa đất thấp, việc đầu tiên là chọn cao độ nền nhà theo cao độ quy hoạch hoặc cao độ đường tương lai, không theo đường hiện tại. Nên hỏi cơ quan cấp phép về cao độ nền tối thiểu khi xin giấy phép xây dựng, vì ở một số nơi đây là điều kiện trong giấy phép.
Thiết kế cũng nên tính tới khả năng đường tiếp tục được nâng trong tương lai: để chiều cao tầng trệt dư một chút, bố trí ổ điện, thiết bị cao hơn mức nước có thể vào, có van một chiều ở đường thoát nước ra cống chung. Với nền đất yếu ven sông, cần khảo sát địa chất trước khi quyết định móng, vì đắp nền dày trên đất yếu dễ gây lún lệch.
Cuối cùng, nói chuyện với hàng xóm trước khi tôn nền. Một nhà nâng cao đột ngột trong dãy nhà thấp sẽ đẩy nước sang hai bên. Ở nhiều khu ven đô, các hộ cùng thống nhất cao độ nền hoặc cùng đề nghị chính quyền làm cống chung trước khi từng nhà tự nâng, và đó là cách tránh mâu thuẫn bền hơn.
Câu hỏi thường gặp
Cao độ nền khống chế được ghi ở đâu trong hồ sơ quy hoạch?
Thường ở bản vẽ chuẩn bị kỹ thuật, gồm san nền và thoát nước mưa, của quy hoạch chung, phân khu hoặc chi tiết. Bản vẽ ghi cao độ tim đường tại các nút và cao độ nền khống chế cho từng khu. Có thể hỏi cơ quan quản lý quy hoạch hoặc bộ phận quản lý đô thị cấp xã để biết số áp cho thửa đất.
Nhà thấp hơn mặt đường bao nhiêu thì đáng lo?
Không có một con số chung, vì còn phụ thuộc hệ thống thoát nước, mức nước sông, triều trong khu vực và kế hoạch nâng đường tiếp theo. Dấu hiệu đáng lo là nước mưa từ đường chảy vào sân, cống thoát của nhà thấp hơn cống chung, hoặc hàng xóm đã phải nâng nền nhiều lần.
Tự ý tôn nền nhà cao hơn hàng xóm có bị cấm không?
Việc xây mới hoặc cải tạo nhà thường phải tuân thủ giấy phép xây dựng và quy định về cao độ, kiến trúc của địa phương. Nếu tôn nền gây ngập, ảnh hưởng nhà bên cạnh thì có thể phát sinh tranh chấp và trách nhiệm. Nên hỏi cơ quan cấp phép trước và thoả thuận với hàng xóm.
Hệ cao độ quốc gia là gì và vì sao cần đo theo nó?
Hệ cao độ quốc gia là hệ quy chiếu chung để mọi bản vẽ quy hoạch, thiết kế ghi cao độ thống nhất. Cao độ trong quy hoạch ghi theo hệ này, nên muốn so nền thửa đất với quy hoạch phải đo theo cùng hệ. Đo tương đối so với mặt đường hiện tại không cho phép so với số trong bản vẽ.
Đất vườn, ao lấp ở vùng ven có phải lúc nào cũng thấp?
Không phải lúc nào, nhưng thường thấp hơn khu dân cư đã ổn định và thấp hơn cao độ khống chế của khu đô thị mới. Ao lấp còn có rủi ro nền yếu, lún không đều. Nên hỏi lịch sử khu đất, khảo sát địa chất nếu định xây nhà nhiều tầng.
Có nên chờ đường làm xong rồi mới xây nhà không?
Nếu đường trước nhà đã có dự án nâng cấp được duyệt và sắp thi công, chờ có thể giúp chọn cao độ chính xác hơn. Nếu chưa có dự án, có thể xây theo cao độ quy hoạch đã biết và để dư một khoảng an toàn. Đây là cân nhắc giữa nhu cầu ở và rủi ro phải nâng nền sau này.