Diện tích đủ là diện tích chứa được cả nhà sinh hoạt thoải mái trong mười năm tới, cộng chỗ cho phương tiện và công việc, mà vẫn còn tiền để xây và hoàn thiện; thường người ta nên tính từ diện tích sàn cần dùng, rồi mới suy ra diện tích đất, chứ không làm ngược lại. Ở vùng ven, vì đất rẻ hơn nội đô, nhiều người bị cuốn theo tâm lý mua càng to càng tốt, rồi nhận ra không đủ tiền xây, hoặc xây xong phần lớn diện tích bỏ trống, cỏ mọc.
Bài này đưa ra một cách tính theo từng bước: đếm người và nhu cầu, quy ra diện tích sàn, đặt vào khuôn khổ được phép xây của khu vực để ra diện tích đất cần có. Các con số trong bài là ví dụ giả định để minh hoạ cách nghĩ, không phải tiêu chuẩn bắt buộc.
Bước tính từ nhu cầu ra diện tích
Làm theo trình tự dưới đây, ghi số liệu ra một tờ giấy. Cả gia đình cùng ngồi làm sẽ thấy ngay những chỗ mỗi người hình dung khác nhau.
- Đếm người ở trong mười năm tới, không chỉ hôm nay: con sẽ lớn và cần phòng riêng, ông bà có thể về ở cùng, có thể có thêm con nhỏ. Ghi rõ ai cần phòng riêng, ai có thể ở chung.
- Liệt kê các không gian bắt buộc: phòng ngủ, phòng khách, bếp và chỗ ăn, khu vệ sinh, khu giặt phơi, kho. Ghi thêm không gian riêng như phòng thờ theo nếp gia đình, phòng làm việc ở nhà, góc học cho con.
- Liệt kê phương tiện: bao nhiêu xe máy, có ô tô chưa, năm năm nữa có định mua không. Một chỗ đậu ô tô trong nhà đòi chiều ngang mặt tiền và diện tích tầng trệt đáng kể.
- Liệt kê nhu cầu kinh doanh hay sản xuất nhỏ: tiệm tạp hoá, tiệm may, kho hàng bán trực tuyến, xưởng nhỏ. Những nhu cầu này cần mặt bằng tầng trệt và lối vào riêng.
- Cộng ra diện tích sàn ước tính, có tính thêm phần cầu thang, hành lang, tường.
- Đặt vào khuôn khổ xây dựng của khu vực: số tầng được phép, phần đất phải chừa trống theo quy định, khoảng lùi. Từ đó suy ra diện tích đất tối thiểu và chiều ngang tối thiểu cần có.
Đến bước cuối, nhiều gia đình nhận ra họ cần ít đất hơn dự định nhưng cần chiều ngang rộng hơn, hoặc ngược lại cần thêm một tầng thay vì thêm đất.
Ví dụ giả định cho ba kiểu gia đình
Ba ví dụ dưới chỉ để minh hoạ cách tính; diện tích thật phụ thuộc thiết kế, quy định xây dựng từng khu và cách sống từng nhà.
| Kiểu gia đình | Nhu cầu chính | Hướng lựa chọn hợp lý |
|---|---|---|
| Vợ chồng trẻ, một con nhỏ, hai xe máy | Hai phòng ngủ, bếp ăn, chỗ để xe, có thể thêm phòng sau này | Lô đất nhỏ trong khu đông dân, xây hai đến ba tầng, chừa khả năng làm thêm phòng khi con lớn |
| Ba thế hệ, ông bà lớn tuổi, một ô tô | Phòng ngủ tầng trệt cho ông bà, chỗ đậu ô tô, phòng riêng cho các cháu | Lô có chiều ngang đủ cho ô tô và một phòng ngủ trệt, có thể chọn ít tầng hơn nhưng đất rộng hơn |
| Gia đình kinh doanh nhỏ tại nhà | Mặt bằng tầng trệt để bán hàng, kho, chỗ ở phía trên | Nhà mặt tiền hoặc đầu hẻm lớn, tầng trệt thông, các tầng trên để ở |
Điểm chung của ba ví dụ: quyết định quan trọng nhất không phải tổng diện tích đất, mà là chiều ngang, số tầng và cách tổ chức tầng trệt.
Chiều ngang và chiều sâu quan trọng hơn con số mét vuông
Hai lô cùng diện tích có thể cho ra hai căn nhà khác hẳn. Một lô ngang hẹp, sâu hun hút buộc nhà phải xây dài, giữa nhà thiếu sáng, phải làm giếng trời; một lô ngang rộng, nông thì thoáng nhưng có thể vướng khoảng lùi trước sau. Với nhà phố ven đô, chiều ngang là yếu tố quyết định có để được ô tô trong nhà hay không, có làm được phòng ngủ ở tầng trệt cạnh lối xe hay không.
Chiều sâu ảnh hưởng tới ánh sáng và gió. Nhà quá sâu mà chỉ có một mặt thoáng phía trước thường tối ở phần giữa, nóng về chiều nếu hướng tây. Khi xem đất, hãy hình dung căn nhà sẽ đặt trên lô ra sao, ánh sáng vào từ đâu, gió đi đường nào; nếu khó hình dung, nhờ một kiến trúc sư phác thử mặt bằng trước khi đặt cọc là khoản chi nhỏ so với rủi ro chọn sai lô.
Ba cái bẫy khi chọn diện tích ở vùng ven
Mua to vì đất rẻ, rồi không đủ tiền xây. Đất ven đô rẻ hơn nội đô nên dễ cám dỗ mua thêm vài chục mét vuông. Nhưng chi phí xây, hoàn thiện, làm sân, rào, nội thất tăng theo diện tích, và phần đất để trống vẫn phải chăm. Nhiều gia đình phải xây tạm, ở chật trên một lô rộng nhiều năm vì đã dồn tiền vào đất.
Mua vừa đủ hôm nay, không chừa cho mười năm. Ngược lại, mua lô vừa khít nhu cầu hiện tại rồi vài năm sau có thêm con, ông bà về ở, mua ô tô, căn nhà trở nên chật mà không thể nới. Cách cân bằng là thiết kế nhà có khả năng mở rộng theo chiều đứng, chừa móng và kết cấu cho tầng sau, thay vì mua thêm đất ngay.
Tính diện tích theo sổ, không theo phần xây được. Diện tích trên sổ có thể gồm cả phần đất vườn không được xây nhà, phần nằm trong lộ giới hoặc hành lang bảo vệ. Diện tích hữu ích là phần đất ở còn lại sau khi trừ các phần đó và trừ khoảng lùi theo quy định. Hãy hỏi thông tin quy hoạch của thửa trước khi tính.
Diện tích và khả năng bán lại
Nếu có khả năng một ngày phải bán lại, nên nghĩ tới người mua kế tiếp. Ở các khu ven đô đã đông dân, lô có diện tích và chiều ngang phổ biến của khu thường dễ bán hơn, vì hợp túi tiền và nhu cầu của số đông gia đình trẻ. Lô quá lớn ít người mua nổi một lần; lô quá nhỏ, quá hẹp thì khó xây, người mua soi kỹ và trả thấp.
Điều này không có nghĩa phải chọn đúng diện tích phổ biến. Nó chỉ nhắc rằng một lựa chọn đặc biệt, rất to hoặc rất nhỏ so với khu, sẽ cần thời gian bán lâu hơn. Người mua để ở lâu dài có thể chấp nhận điều đó; người cần sự linh hoạt về tài chính thì nên tính kỹ hơn.
Cách kiểm nhanh là đi một vòng các con hẻm và trục đường trong khu, xem các căn đang được xây mới có kích thước ra sao. Những căn mới mọc lên cho biết diện tích nào đang được người ở thật chọn nhiều nhất ở chính khu đó.
Phần đất không xây: sân, khoảng lùi và khoảng xanh có giá trị gì
Khi tính diện tích, nhiều người coi mọi mét vuông không xây được là lãng phí. Thực ra phần đất để trống trước, sau hoặc giữa nhà đóng góp nhiều cho chất lượng sống. Một khoảng sân trước đủ rộng để dắt xe, phơi đồ, cho trẻ con chơi; một khoảng sau nhà để làm bếp thoáng, trồng vài chậu rau; một giếng trời giữa nhà để lấy sáng và gió. Những khoảng này làm căn nhà mát hơn, sáng hơn và dễ chịu hơn so với một khối xây kín cả lô.
Ở vùng ven, quy định xây dựng của nhiều khu cũng buộc phải chừa một phần đất không xây, nhất là với lô có diện tích lớn. Nguyên tắc chung trong quy chuẩn quy hoạch xây dựng là lô càng lớn thì phần được phép xây trên mặt đất càng chiếm tỷ lệ nhỏ hơn. Vì vậy khi so hai lô, đừng chỉ nhìn tổng diện tích, mà ước tính phần xây được và phần bắt buộc để trống, rồi tự hỏi phần để trống đó có hữu ích với gia đình mình không.
Với gia đình thích trồng cây, nuôi vật nuôi nhỏ hay có người lớn tuổi cần chỗ đi lại ngoài trời, một khoảng sân vườn vừa phải là giá trị thật. Với gia đình chỉ về nhà buổi tối và cuối tuần lại đi chơi, phần sân rộng có thể chỉ là chỗ cỏ mọc và tốn công dọn. Không có đáp án chung, chỉ có đáp án đúng với cách sống của từng nhà.
Một ví dụ giả định đi trọn các bước
Giả định một gia đình bốn người: vợ chồng ngoài ba mươi tuổi, hai con đang học tiểu học, hiện thuê căn hộ nhỏ trong nội đô và muốn ra vùng ven mua đất xây nhà. Họ có hai xe máy, dự tính vài năm nữa mua ô tô, mẹ của người vợ có thể về ở cùng khi lớn tuổi. Người chồng làm việc ở nhà hai ngày mỗi tuần.
Đi theo các bước, họ liệt kê được: ba phòng ngủ, trong đó một phòng ở tầng trệt có khu vệ sinh riêng cho bà; một phòng làm việc nhỏ có thể dùng chung làm phòng học cho con; bếp và chỗ ăn liền nhau; một chỗ đậu ô tô và hai xe máy ở tầng trệt; khu giặt phơi trên tầng cao. Khi đặt vào khuôn khổ xây dựng của khu dự định mua, họ thấy với số tầng phổ biến của khu, một lô có chiều ngang đủ cho ô tô và chiều sâu vừa phải là đủ, không cần lô rộng gấp đôi như dự định ban đầu.
Phần tiền tiết kiệm được từ việc không mua đất quá rộng, họ dồn vào chất lượng xây và một khoản dự phòng. Ví dụ này giả định, nhưng phản ánh đúng điều nhiều gia đình nhận ra khi ngồi tính kỹ: điều quyết định căn nhà dễ sống là cách tổ chức không gian, không phải con số mét vuông đất.
Nếu làm lại phép tính này với một gia đình khác, ví dụ hai vợ chồng đã nghỉ hưu, con cái ở riêng, kết quả sẽ khác hẳn: một căn một tầng hoặc hai tầng thấp, ít phòng, nhiều sân, gần trạm y tế và chợ có khi hợp hơn mọi lô đất rộng ở chỗ xa. Đó là lý do không có diện tích chuẩn cho mọi người, chỉ có cách tính chuẩn để mỗi nhà tìm ra con số của mình.
Một lời khuyên nhỏ cuối cùng: giữ tờ giấy ghi nhu cầu này mang theo mỗi lần đi xem đất. Khi người bán nhấn mạnh lô này rộng hơn, rẻ hơn mỗi mét, bạn có thứ để đối chiếu ngay: phần rộng thêm đó có phục vụ nhu cầu nào trong danh sách hay không.
Câu hỏi thường gặp
Có tiêu chuẩn diện tích tối thiểu để được cấp sổ hay xây nhà không?
Có quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa và điều kiện xây dựng, nhưng con số do UBND cấp tỉnh quy định và khác nhau giữa các địa phương, giữa khu đô thị và nông thôn. Hãy hỏi văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan quản lý xây dựng ở nơi định mua để biết con số áp dụng.
Mua đất rộng trước rồi tách bán bớt sau có được không?
Không nên lấy đó làm kế hoạch chắc chắn. Việc tách thửa phải đáp ứng diện tích tối thiểu, có lối đi, phù hợp quy hoạch và quy định của tỉnh tại thời điểm làm thủ tục; quy định có thể thay đổi. Nếu kế hoạch tài chính phụ thuộc vào việc tách bán, rủi ro là rất lớn.
Nhà ống sâu bao nhiêu thì bắt đầu bị tối?
Không có con số chung vì còn tuỳ hướng, nhà bên cạnh cao hay thấp, có giếng trời hay không. Kinh nghiệm thường gặp là nhà càng sâu và chỉ có một mặt thoáng thì càng cần giếng trời hoặc khoảng thông tầng ở giữa. Nhờ kiến trúc sư phác mặt bằng sẽ cho câu trả lời cụ thể cho lô của bạn.
Có nên chừa chỗ đậu ô tô khi chưa có ô tô?
Nếu năm đến mười năm tới có khả năng mua ô tô, nên chừa, vì sửa nhà sau này để làm chỗ đậu thường tốn kém và vướng kết cấu. Trong lúc chưa có xe, khoảng trống tầng trệt vẫn dùng làm chỗ để xe máy, sân chơi cho trẻ hoặc chỗ bán hàng nhỏ.
Diện tích sàn và diện tích đất khác nhau thế nào?
Diện tích đất là phần mặt đất của thửa. Diện tích sàn là tổng diện tích các tầng của căn nhà. Một lô đất nhỏ xây nhiều tầng có thể cho diện tích sàn lớn hơn một lô rộng chỉ xây một tầng. Khi tính nhu cầu, nên tính bằng diện tích sàn rồi mới suy ra đất.
Nhà cho ba thế hệ cần lưu ý gì về diện tích?
Ưu tiên một phòng ngủ có khu vệ sinh ở tầng trệt cho người lớn tuổi, cầu thang thoải, lối đi đủ rộng nếu sau này phải dùng xe lăn. Những yêu cầu này đòi chiều ngang và tầng trệt rộng hơn, nên đôi khi chọn lô rộng, ít tầng sẽ hợp hơn lô hẹp, nhiều tầng.