Đất ven đê và bãi sông Hồng ở Hà Nội thường rẻ hơn hẳn đất trong đê cùng khu vực vì ba lý do: nằm trong vùng nước lũ có thể tràn tới, chịu các hạn chế xây dựng theo pháp luật về đê điều và thoát lũ, và tương lai phụ thuộc vào quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng; người mua cần hiểu cả ba trước khi quyết định. Không phải mọi thửa ngoài đê đều không có sổ hay không được ở, nhưng mức độ rủi ro cao hơn rõ rệt.
Sông Hồng chảy qua Hà Nội với hai hệ thống đê lớn ở hai bờ. Giữa hai con đê là lòng sông và các bãi bồi, trong đó có những khu dân cư đã tồn tại hàng chục năm như các bãi ven Long Biên, Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Bắc Từ Liêm, Thanh Trì, các bãi giữa sông. Ở vùng ven, đất bãi còn rộng hơn: Đan Phượng, Phúc Thọ, Đông Anh, Gia Lâm, Thường Tín cũ đều có những dải bãi trồng rau, ngô, chuối. Bài này giải thích cấu trúc đê, bãi và cách đọc rủi ro.
Trong đê, chân đê, ngoài đê, bãi giữa: bốn vị trí khác nhau
Trong đê là phía được đê bảo vệ, nơi phần lớn thành phố nằm. Rủi ro lũ sông Hồng trực tiếp rất thấp, chỉ còn ngập do mưa và tiêu thoát.
Chân đê là dải sát thân đê, cả phía trong lẫn phía ngoài. Đây là vùng có hành lang bảo vệ đê, nơi pháp luật về đê điều hạn chế xây dựng, đào bới để không làm yếu thân đê. Nhà dân sát chân đê ở nhiều nơi đã tồn tại lâu, nhưng việc xây mới, cơi nới bị quản lý chặt.
Ngoài đê là phần đất nằm giữa đê và lòng sông, gồm bãi sông và khu dân cư ở bãi. Khi nước sông lên cao, đây là nơi nước có thể tràn vào. Mức độ ngập phụ thuộc cao độ bãi và cường độ lũ.
Bãi giữa là những bãi bồi nằm giữa lòng sông, như bãi giữa ở khu vực cầu Long Biên. Nơi này chịu tác động lũ trực tiếp nhất, đường vào thường khó khăn, và là khu vực phải sơ tán đầu tiên khi lũ lớn.
Bài học từ trận lũ tháng 9/2024
Sau bão Yagi đầu tháng 9/2024, mực nước sông Hồng qua Hà Nội lên cao, gây ngập nhiều khu vực ngoài đê. Chính quyền đã phải sơ tán người dân ở các bãi giữa và một số khu dân cư ven sông, các tuyến đường ven bãi bị ngập, nhiều vườn rau, chuối ở bãi bị mất trắng. Trận lũ đó là lần gần nhất người Hà Nội thấy rõ vùng ngoài đê vẫn là vùng của sông.
Với người mua đất, trận lũ cho thấy hai điều. Thứ nhất, những năm không lũ lớn dễ làm người ta quên đi rủi ro; nhiều người mua đất bãi sau một chuỗi năm yên ổn và bất ngờ khi nước lên. Thứ hai, ngập do lũ sông khác ngập do mưa: nước có thể ở lại nhiều ngày, mang theo bùn, làm hư hỏng nhà cửa, đồ đạc, và đường ra vào bị cắt hoàn toàn.
Khi xem một thửa ngoài đê, hãy hỏi người dân lâu năm nước đã lên tới đâu trong những trận lũ họ nhớ, tìm vết nước trên tường nhà cũ, trên cột điện. Những dấu vết ấy đáng tin hơn bất kỳ lời khẳng định "chỗ này chưa bao giờ ngập" nào.
Cũng nên nhớ lòng sông Hồng biến đổi theo thời gian: có đoạn bồi, có đoạn sạt lở bờ. Một số bãi ven sông và bãi giữa từng ghi nhận sạt lở, làm mất đất canh tác và đe doạ nhà ở sát mép nước. Hỏi chính quyền địa phương xem khu vực có nằm trong danh sách điểm sạt lở được theo dõi hay không.
Pháp luật về đê điều: nguyên lý cần nắm
Luật Đê điều quy định về quản lý, bảo vệ đê và sử dụng bãi sông. Nguyên lý chung là bảo đảm an toàn thân đê và khả năng thoát lũ của lòng sông. Vì vậy có hành lang bảo vệ đê ở cả hai phía trong và ngoài, trong đó cấm hoặc hạn chế xây dựng công trình, đào ao, khai thác đất. Bề rộng hành lang phụ thuộc cấp đê và vị trí, do văn bản pháp luật và quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác định.
Ở bãi sông, việc xây dựng công trình mới, cải tạo nhà ở phải tuân theo quy định về sử dụng bãi sông và thường cần được cơ quan quản lý đê điều chấp thuận. Những công trình xây trái phép trên bãi sông có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ. Thực tế ở Hà Nội đã có nhiều đợt xử lý vi phạm trên bãi sông Hồng, sông Đuống.
Trang không nêu con số bề rộng hành lang hay chi tiết điều luật vì chúng phụ thuộc từng đoạn đê. Hãy hỏi trực tiếp hạt quản lý đê, UBND cấp xã và văn phòng đăng ký đất đai về thửa đất cụ thể: thửa có nằm trong hành lang bảo vệ đê không, có được xây mới, cải tạo không, cần thủ tục gì.
Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng: điều gì có thể thay đổi
Thành phố đã phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, xác định chức năng sử dụng đất cho dải đất hai bên sông qua các quận, huyện cũ. Quy hoạch này định hướng biến sông Hồng thành trục cảnh quan, cây xanh, không gian công cộng của Thủ đô, đồng thời sắp xếp lại các khu dân cư hiện hữu ở bãi.
Với người đang ở hoặc định mua đất ngoài đê, điều quan trọng là thửa đất nằm ở chức năng gì trong quy hoạch: khu dân cư hiện hữu được giữ lại và chỉnh trang, đất cây xanh, mặt nước, công viên, đất công trình công cộng, hay đất dự kiến di dời. Hai thửa cách nhau vài trăm mét có thể có số phận rất khác nhau.
Quy hoạch phân khu thường được cụ thể hoá thêm bằng quy hoạch chi tiết, kế hoạch thực hiện theo giai đoạn. Đất nằm trong khu dự kiến chuyển thành cây xanh, công viên có thể bị thu hồi khi dự án triển khai, bồi thường theo quy định, không theo giá thị trường kỳ vọng. Hỏi UBND cấp xã và cơ quan quản lý quy hoạch để biết chính xác.
Đất trong đê và ngoài đê: so cho người mua
Bảng so dưới đây giúp người mua thấy rõ lý do chênh lệch mặt bằng giữa hai bên con đê, để không chỉ nhìn vào mức chênh mà quên lý do:
| Tiêu chí | Trong đê | Ngoài đê, bãi sông |
|---|---|---|
| Rủi ro lũ sông | Rất thấp | Có, tuỳ cao độ bãi và cường độ lũ |
| Giấy tờ | Phần lớn đã cấp sổ ổn định | Có thửa có sổ, nhiều thửa chưa, nguồn gốc phức tạp |
| Xây dựng, cải tạo | Theo quy hoạch, cấp phép thông thường | Hạn chế theo pháp luật đê điều, cần chấp thuận riêng |
| Quy hoạch tương lai | Ổn định hơn | Phụ thuộc quy hoạch phân khu sông Hồng, có thể di dời |
| Hạ tầng | Đầy đủ hơn | Đường nhỏ, thoát nước, điện nước có nơi chưa tốt |
| Thanh khoản | Tốt hơn | Kém hơn, ít ngân hàng nhận thế chấp |
Đất ngoài đê đôi khi có cảnh quan đẹp: gần sông, thoáng gió, vườn rộng. Nhưng giá trị đó chỉ trọn vẹn khi pháp lý và quy hoạch cho phép bạn ở lâu dài.
Câu hỏi phải có câu trả lời trước khi mua một thửa ngoài đê
Thửa đất đã có giấy chứng nhận chưa, loại đất ghi gì? Đất nông nghiệp ở bãi không phải đất ở; nhà dựng trên đó không được công nhận.
Thửa có nằm trong hành lang bảo vệ đê không? Nếu có, khả năng xây mới, cải tạo rất hạn chế.
Trong quy hoạch phân khu sông Hồng, thửa thuộc chức năng gì? Dân cư giữ lại, cây xanh, mặt nước hay công trình công cộng.
Mức nước lũ lớn nhất từng thấy ở đây là bao nhiêu? Hỏi người dân, tìm vết nước, hỏi chính quyền về phương án sơ tán.
Ngân hàng có nhận thế chấp thửa này không? Câu trả lời của ngân hàng là một phép thử nhanh về mức độ chắc chắn của pháp lý.
Đường ra vào thửa có bị ngập trước nhà không? Nhiều khi nhà chưa ngập nhưng đường đã cắt, cả khu bị cô lập.
Đất bãi ở vùng ven xa: Đan Phượng, Phúc Thọ, Thường Tín cũ
Càng xa trung tâm, bãi sông Hồng càng rộng và càng mang tính nông nghiệp. Ở Đan Phượng, Phúc Thọ, Đông Anh, Thường Tín cũ, những dải bãi rộng trồng ngô, đậu, rau màu, cây ăn quả là sinh kế truyền thống. Gần đây, một số nơi xuất hiện các khu "nhà vườn", "trang trại nghỉ dưỡng" trên đất bãi, được rao bán cho người thành phố.
Đất bãi nông nghiệp không phải đất ở. Dựng nhà kiên cố, làm khu nghỉ dưỡng trên đất bãi nông nghiệp là vi phạm cả pháp luật đất đai lẫn đê điều, có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ; người mua lại sẽ gánh hậu quả. Những tin rao "đất bãi ven sông có nhà sẵn, sổ nông nghiệp" là dạng cần đặc biệt cảnh giác.
Nếu mục đích của bạn chỉ là có một mảnh vườn trồng rau cuối tuần, thuê đất nông nghiệp đúng quy định thường ít rủi ro hơn mua đứt một thửa bãi kèm công trình không phép. Hợp đồng thuê nên ghi rõ thời hạn, mục đích trồng trọt và việc không dựng công trình kiên cố, để cả hai bên cùng tránh vi phạm.
Sống ở khu dân cư ngoài đê: chuẩn bị gì nếu đã quyết định
Nhiều gia đình đã sống ổn định nhiều thế hệ ở các khu dân cư ngoài đê, có giấy tờ hợp lệ, có hàng xóm, có nghề. Nếu bạn quyết định mua và ở tại một khu như vậy, hãy chuẩn bị như người dân bản địa vẫn làm. Đồ đạc giá trị, tủ điện, ổ cắm nên đặt cao; tầng một bố trí sao cho dễ dọn khi nước rút; có phương án đưa xe, người già, trẻ nhỏ lên chỗ cao khi có thông báo lũ.
Theo dõi thông tin dự báo mực nước sông Hồng từ cơ quan khí tượng thuỷ văn và thông báo của chính quyền địa phương vào mùa mưa bão, thường từ khoảng tháng 6 đến tháng 10. Nắm rõ điểm sơ tán của khu dân cư, số điện thoại của tổ dân phố, và giữ giấy tờ quan trọng trong túi chống nước để mang theo khi cần.
Về bảo hiểm, một số sản phẩm bảo hiểm nhà ở có thể bao gồm rủi ro lũ lụt, nhưng điều kiện mỗi nơi mỗi khác; đọc kỹ điều khoản loại trừ trước khi mua, đặc biệt với nhà ở vùng bãi sông.
Câu hỏi thường gặp
Đất ngoài đê sông Hồng có được cấp sổ đỏ không?
Có những thửa đất ngoài đê đã được cấp giấy chứng nhận, thường là đất ở của khu dân cư hiện hữu lâu năm. Nhiều thửa khác chưa được cấp. Việc cấp phụ thuộc nguồn gốc sử dụng đất, quy hoạch và quy định về đê điều. Hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để biết thửa cụ thể.
Nhà ngoài đê có được sửa chữa, xây lại không?
Việc sửa chữa, cải tạo, xây lại nhà ở bãi sông chịu quy định của pháp luật về đê điều và quy hoạch, thường cần được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Nhà nằm trong hành lang bảo vệ đê bị hạn chế chặt hơn. Hỏi hạt quản lý đê và UBND cấp xã trước khi làm.
Quy hoạch phân khu sông Hồng có buộc dân ngoài đê di dời không?
Quy hoạch xác định chức năng từng khu: có khu dân cư hiện hữu được giữ lại và chỉnh trang, có khu chuyển sang cây xanh, công cộng. Việc di dời, nếu có, được thực hiện theo dự án cụ thể, kèm bồi thường, tái định cư theo quy định. Hỏi UBND cấp xã về thửa đất của bạn.
Mua đất bãi để làm vườn cuối tuần có được không?
Được sử dụng đúng mục đích nông nghiệp nếu thửa đất hợp pháp. Không được xây nhà kiên cố, công trình nghỉ dưỡng trên đất nông nghiệp ở bãi. Nếu chỉ cần chỗ trồng rau, thuê đất nông nghiệp đúng quy định thường ít rủi ro hơn mua đứt một thửa có công trình không phép.
Làm sao biết thửa đất có nằm trong hành lang bảo vệ đê?
Hỏi hạt quản lý đê tại địa phương, UBND cấp xã và văn phòng đăng ký đất đai. Thông tin hành lang có thể đã được thể hiện trên bản đồ địa chính hoặc ghi chú trên giấy chứng nhận. Đừng dựa vào ước lượng khoảng cách bằng mắt.
Đất ngoài đê có vay ngân hàng được không?
Tuỳ ngân hàng và tình trạng pháp lý của thửa. Thửa có giấy chứng nhận đất ở, không vướng quy hoạch di dời thường dễ được nhận thế chấp hơn. Thửa chưa có sổ, đất nông nghiệp ở bãi gần như không được nhận. Hỏi ngân hàng là cách thử nhanh độ chắc của pháp lý.