Nhà phố trong khu đô thị mới cho bạn đường rộng, hạ tầng đồng bộ, lô đất vuông vức và quy định xây dựng rõ ràng, nhưng có thể vắng người, thiếu dịch vụ trong nhiều năm đầu; nhà phố trong khu dân cư hiện hữu thì đông vui, chợ trường sẵn có, nhưng đường nhỏ, nhà chen chúc và chất lượng hạ tầng không đều. Với người ở thật, câu hỏi quyết định là khu đó đã có người sống thật chưa và những gì gia đình cần hằng ngày đã có trong tầm đi bộ hoặc vài phút xe chưa.
Bài này không bàn pháp lý dự án hay hợp đồng mua bán trong khu đô thị mới; đó là chủ đề của chuyên trang về đất nền dự án. Ở đây chỉ so hai môi trường sống, hai kiểu nhà phố mà người mua vùng ven hay phải chọn.
Hai kiểu khu ở hình thành theo hai cách khác nhau
Khu đô thị mới, hay khu dân cư mới theo dự án, được một chủ đầu tư làm hạ tầng trên một khu đất lớn theo quy hoạch chi tiết đã duyệt: đường nội bộ, cống thoát nước, điện chiếu sáng, công viên, đất dành cho trường học, chợ. Sau đó các lô được bán hoặc xây nhà liền kề để bán. Toàn bộ khu được vẽ từ đầu, nên lô đất đều, đường thẳng, khoảng lùi giống nhau.
Khu dân cư hiện hữu hình thành dần qua nhiều thập niên: từ một xóm, một làng ven đô, đường đất thành đường bê tông, ruộng vườn chia nhỏ thành lô ở, nhà mọc theo nhu cầu từng hộ. Không có một bản vẽ chung từ đầu, nên hẻm cong, lô không đều, nhà cao thấp khác nhau. Bù lại, mọi dịch vụ phục vụ đời sống đã mọc lên theo người: chợ, tiệm tạp hoá, quán ăn, tiệm sửa xe, trường mẫu giáo tư nhỏ.
Ở vùng ven TP.HCM, Hà Nội hay Đà Nẵng, hai kiểu khu này thường nằm sát nhau, cách nhau một con đường. Người mua có thể đi bộ từ một khu đô thị mới có đường rộng thênh thang sang một xóm cũ đông đúc trong vài phút, và thấy rõ hai cách sống khác nhau.
So hai môi trường sống
Bảng so một khu đô thị mới đã hoàn thành hạ tầng nhưng còn đang lấp dần với một khu dân cư hiện hữu đã ổn định, cùng vùng ven. Xu hướng chung, từng nơi có thể khác.
| Khía cạnh | Khu đô thị mới | Khu dân cư hiện hữu |
|---|---|---|
| Đường, vỉa hè | Rộng, thẳng, có vỉa hè, cây xanh | Hẻm nhỏ, cong, ít vỉa hè, xe máy đi lại sát nhà |
| Thoát nước | Thiết kế đồng bộ; vẫn phải kiểm có đấu nối ra hệ thống chung chưa | Không đều, nhiều nơi ngập cục bộ khi mưa lớn |
| Độ đông người | Có thể thưa trong nhiều năm đầu, buổi tối vắng | Đông, nhộn nhịp từ sáng tới tối |
| Dịch vụ hằng ngày | Có thể chưa có chợ, trường; phải đi ra ngoài khu | Chợ, tiệm, quán, trường nhỏ trong tầm đi bộ |
| Quy định xây | Theo thiết kế mẫu hoặc quy chế của khu: số tầng, màu, khoảng lùi | Theo quy định chung của địa phương, linh hoạt hơn |
| Hàng xóm | Người từ nhiều nơi đến, cộng đồng còn mới | Cộng đồng lâu năm, quan hệ chặt, có nếp riêng |
| An ninh | Có khu có bảo vệ; khu thưa người thì vắng vẻ ban đêm | Đông người nên ít vắng vẻ, nhưng phức tạp hơn |
Khu đô thị mới không mặc nhiên tốt hơn. Một khu đô thị mới vắng, chưa có trường, chợ, có thể khó sống hơn một xóm cũ nhỏ nhưng đầy đủ.
Độ lấp đầy: con số quyết định chất lượng sống ở khu mới
Điều người ở thật cần hỏi đầu tiên ở một khu đô thị mới là đã có bao nhiêu nhà có người ở thật. Ở nhiều khu ven đô, đất được bán hết từ lâu nhưng người mua chủ yếu để giữ, không xây hoặc xây xong bỏ trống. Kết quả là những dãy nhà liền kề cửa đóng, đường rộng nhưng vắng, buổi tối không có đèn trong nhà, dịch vụ không mở vì không đủ khách.
Cách tự đếm khá đơn giản: đi qua khu vào khoảng bảy tám giờ tối ngày thường, đếm các nhà có đèn, có xe trước cửa, có quần áo phơi. Đi lại vào sáng thứ Bảy, xem trẻ con có chơi ngoài đường không, có hàng quán mở không. Một khu có nhiều nhà sáng đèn, có quán ăn sáng, có tiệm tạp hoá là khu đã bắt đầu sống. Một khu đèn đường sáng mà nhà tối om là khu còn phải chờ, có khi rất lâu.
Với người định dọn vào ngay, độ lấp đầy quan trọng hơn hình ảnh đẹp của khu. Ở một khu thưa người, những việc nhỏ như mua chai nước mắm, gọi thợ sửa ống nước, gửi con đi trường mẫu giáo đều phải ra ngoài khu, và cảm giác an toàn buổi tối cũng khác.
Quy định xây dựng đồng bộ: điểm cộng và ràng buộc
Điểm cộng là cảnh quan và giá trị chung. Ở khu đô thị mới, quy chế xây dựng thường quy định số tầng, chiều cao, khoảng lùi, màu sắc, hình thức mặt tiền. Khi mọi nhà tuân thủ, dãy phố gọn gàng, không có căn chọc trời bên cạnh căn thấp lè tè, không có ban công lấn ra đường.
Ràng buộc là ít tự do. Nếu bạn muốn cơi thêm tầng, làm mái khác, mở cửa hàng có biển lớn, có thể vướng quy chế của khu. Hãy xin bản quy chế, thiết kế mẫu trước khi mua và đọc kỹ những điều được và không được làm.
Nhà xây sẵn theo mẫu có thể không hợp nhu cầu riêng. Nhà liền kề xây sẵn được thiết kế cho số đông: có thể thiếu phòng trệt cho người già, thiếu chỗ để ô tô, cầu thang dốc. Sửa lại bên trong thường được, nhưng thay đổi kết cấu hay mặt tiền thì không đơn giản.
Khu dân cư hiện hữu linh hoạt hơn nhưng lộn xộn hơn. Bạn tự thiết kế căn nhà theo nhu cầu, trong khuôn khổ quy định chung của địa phương. Đổi lại, nhà bên cạnh cũng vậy: có thể xây cao hơn, che nắng của bạn, mở xưởng nhỏ, đặt máy lạnh thổi thẳng sang nhà bạn.
Những điều nên kiểm khi xem nhà phố trong khu đô thị mới
Ngoài pháp lý dự án và giấy chứng nhận của từng căn, người ở thật nên kiểm thêm các điều thuộc về vận hành:
- Hạ tầng đã được bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý chưa, hay vẫn do chủ đầu tư quản lý; ai chịu trách nhiệm sửa đường, đèn, cống khi hư.
- Hệ thống thoát nước của khu đã đấu nối ra hệ thống chung chưa; khu có bị ngập khi mưa lớn không.
- Đất dành cho trường học, chợ, công viên trong quy hoạch đã được xây chưa hay vẫn để trống.
- Có thu phí quản lý, phí dịch vụ không, mức bao nhiêu, do ai quyết định.
- Đường từ khu ra trục chính có thuận không, giờ cao điểm có kẹt ở cổng khu không.
Những điểm này ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống hằng ngày, và thường không hiện lên trong tài liệu giới thiệu.
Chọn kiểu khu theo giai đoạn của gia đình
Gia đình có con nhỏ cần trường mẫu giáo, tiểu học gần, chợ, trạm y tế, thường thấy khu dân cư hiện hữu hoặc khu đô thị mới đã lấp đầy tiện hơn khu mới còn vắng. Người lớn tuổi cần hàng xóm, cần chỗ đi bộ buổi sáng và có người trò chuyện, cũng thường hợp với khu đông người.
Gia đình trẻ, có ô tô, làm việc ở trung tâm và cần chỗ ở yên tĩnh, có khi chấp nhận khu đô thị mới còn thưa người để đổi lấy đường rộng, nhà vuông vức, cảnh quan đẹp, và chờ khu lấp đầy dần theo thời gian. Người làm kinh doanh nhỏ thì cần dòng người, nên khu đông dân thường có lợi hơn.
Một chiến lược trung gian là chọn nhà ở rìa khu đô thị mới, sát khu dân cư hiện hữu: vừa có đường rộng, nhà mới, vừa đi bộ vài phút là ra chợ, ra quán của khu cũ. Những vị trí như vậy thường được người ở thật ưa chuộng.
Dù chọn kiểu khu nào, hãy thử sống ở đó trong đầu một ngày bình thường: sáng đưa con đi học đường nào, mất bao lâu; trưa mua đồ ăn ở đâu; tối đi bộ có thấy an tâm không; cuối tuần trẻ con chơi ở đâu. Một ngày hình dung chi tiết như vậy thường giúp cả nhà thống nhất nhanh hơn mọi cuộc tranh luận về giá và cảnh quan.
Chi phí sống ở hai kiểu khu: những khoản khác nhau
Ở khu đô thị mới, ngoài tiền điện nước bình thường, có khu thu phí quản lý hoặc phí dịch vụ cho bảo vệ, vệ sinh, chăm cây xanh, chiếu sáng nội khu. Mức phí và cách quyết định tuỳ từng khu, nên cần hỏi rõ trước khi mua. Ngoài ra, khi khu còn thưa, nhiều thứ phải mua ở ngoài, đi xa hơn: đi chợ, đi học, đi khám bệnh, sửa xe. Những chuyến đi nhỏ đó cộng lại thành chi phí xăng xe và thời gian đáng kể.
Ở khu dân cư hiện hữu, thường không có phí quản lý riêng, nhưng có những khoản góp chung theo nếp của tổ dân phố, xóm: làm đèn hẻm, sửa đoạn hẻm hư, góp quỹ cho các hoạt động chung. Chi phí sửa chữa nhà có thể cao hơn nếu khu hay ngập, nhà phải nâng nền, chống thấm thường xuyên. Bù lại, mọi dịch vụ nằm sát nhà, đi bộ là tới, nên chi phí đi lại hằng ngày thấp hơn.
Đưa hai bảng chi phí này cạnh nhau, tính trong năm năm, sẽ giúp bạn thấy rõ hơn giá trị thật của mỗi lựa chọn, thay vì chỉ so giá mua ban đầu.
Nhìn trước năm năm: hai kiểu khu sẽ thay đổi ra sao
Khu đô thị mới đang thưa có thể đông dần khi trường học, chợ trong quy hoạch được xây, khi tuyến đường kết nối hoàn thành, khi các nhà máy, văn phòng gần đó tuyển thêm người. Nhưng cũng có khu đứng yên nhiều năm vì vị trí xa, vì người mua chủ yếu để giữ. Người định ở thật nên hỏi: những công trình công cộng trong quy hoạch của khu đã có kế hoạch xây dựng cụ thể chưa, hay mới chỉ là các ô đất để trống trên bản vẽ.
Khu dân cư hiện hữu thì thường thay đổi theo hướng đông thêm, chật thêm: nhà cũ được đập đi xây cao hơn, thêm dãy trọ, thêm xe cộ. Có khu được chính quyền chỉnh trang, mở rộng hẻm, làm lại cống, nâng chất lượng sống lên; có khu ngày càng ngột ngạt. Hỏi UBND cấp xã về kế hoạch chỉnh trang, mở rộng đường trong khu sẽ cho bạn thêm căn cứ.
Câu hỏi thường gặp
Khu đô thị mới vắng người thì bao lâu mới đông?
Không có thời gian chuẩn. Tốc độ lấp đầy phụ thuộc vị trí, khoảng cách tới nơi làm việc, có trường, chợ trong khu hay không, và tỷ lệ người mua để ở so với người mua để giữ. Có khu đông lên sau vài năm, có khu vắng hơn một thập niên. Hãy tìm hiểu các khu tương tự gần đó để có hình dung.
Nhà liền kề xây sẵn có được sửa lại không?
Sửa bên trong như thay nội thất, chia lại phòng nhẹ thường được. Thay đổi mặt tiền, cơi thêm tầng, đổi kết cấu thì phải theo quy chế xây dựng của khu và xin phép theo quy định. Hãy đọc quy chế trước khi mua nếu bạn định sửa nhiều.
Nhà trong khu dân cư hiện hữu có khó vay ngân hàng hơn không?
Không hẳn. Ngân hàng định giá theo giấy chứng nhận, vị trí, đường vào và khả năng bán lại. Nhà trong hẻm quá nhỏ hoặc pháp lý chưa rõ sẽ khó hơn; nhà có sổ đầy đủ trong hẻm rộng, khu đông dân thì thường không gặp khó.
Khu đô thị mới có tránh được ngập không?
Khu được thiết kế hạ tầng đồng bộ thường thoát nước tốt hơn, nhưng vẫn có khu ngập nếu hệ thống chưa đấu nối ra cống chung, hoặc nền khu được đắp chưa đủ cao so với vùng xung quanh. Hỏi cư dân và đi xem sau mưa lớn là cách kiểm chắc nhất.
Hàng xóm ở khu dân cư hiện hữu có khó hoà nhập không?
Cộng đồng lâu năm có nếp sinh hoạt riêng, nhưng thường cởi mở với người mới biết tôn trọng nếp chung: chào hỏi, tham gia việc chung của tổ dân phố, không gây ồn ào, giữ vệ sinh hẻm. Sự gắn kết đó lại là điểm mạnh khi cần nhờ vả, trông nhà giúp.
Có nên mua nhà ở khu đô thị mới chỉ vì cảnh quan đẹp?
Cảnh quan là một yếu tố, nhưng người ở thật nên ưu tiên độ lấp đầy, dịch vụ hằng ngày, thời gian đi làm và trường cho con. Một khu đẹp mà vắng và xa mọi thứ có thể khiến cuộc sống mệt mỏi hơn nhiều so với một khu bình thường nhưng đầy đủ.