Vùng ven phía Nam TP.HCM là khu Nhà Bè cũ (nay là hai xã Nhà Bè và Hiệp Phước) và Cần Giờ cũ (nay là bốn xã Cần Giờ, Bình Khánh, An Thới Đông, Thạnh An). Đây là hướng có nền đất yếu nhất, chịu triều cường rõ nhất của thành phố, và ở Cần Giờ là nơi có rừng ngập mặn được bảo vệ nghiêm ngặt. Nhà Bè đã đô thị hóa nhiều nhờ giáp Quận 7 cũ, còn Cần Giờ vẫn cách đô thị bởi sông và phà.
Người tìm đất ở phía Nam cần hiểu hai thứ trước mọi thứ khác: chi phí kỹ thuật để xây trên đất yếu, ngập triều, và giới hạn pháp lý của đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối ở Cần Giờ. Bài này nhìn cả hướng Nam qua nền đất, nước, hạ tầng đang được nhắc tới và những tin đồn hay đi kèm.
Nhà Bè và Cần Giờ: hai không gian khác nhau trong cùng một hướng
Gộp Nhà Bè với Cần Giờ thành "phía Nam" tiện cho bản đồ nhưng dễ gây hiểu lầm. Nhà Bè cũ giáp Quận 7 cũ, khu đô thị phía Nam đã hình thành nhiều năm, nên phần phía Bắc Nhà Bè gần như đã là phố: chung cư, nhà liền kề, trường quốc tế, bệnh viện tư, siêu thị. Càng xuống phía Nam về Hiệp Phước, mật độ thưa dần, khu công nghiệp, cảng và vùng đất trũng xen kẽ.
Cần Giờ thì khác hẳn. Từ Nhà Bè phải qua phà Bình Khánh, rồi chạy một quãng dài qua rừng ngập mặn mới tới khu dân cư ven biển. Dân cư tập trung thành các cụm ở Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Thạnh, Long Hòa cũ và xã đảo Thạnh An, sống bằng nghề biển, nuôi trồng thủy sản, làm muối, du lịch. Phần lớn diện tích là rừng và mặt nước, không phải quỹ đất chờ xây dựng.
Vì vậy, câu hỏi "có nên mua đất phía Nam không" phải tách làm hai. Với Nhà Bè, đó là câu hỏi về chi phí kỹ thuật chống ngập, chống lún so với lợi thế gần khu đô thị có sẵn. Với Cần Giờ, đó trước hết là câu hỏi pháp lý: thửa đất thuộc loại gì, có được xây không, có nằm trong ranh các dự án lớn không. Trả lời câu thứ nhất bằng kỹ sư; câu thứ hai bằng cơ quan đất đai.
Nền đất yếu: chi phí ẩn lớn nhất ở phía Nam
Phía Nam TP.HCM nằm trên trầm tích sông biển trẻ, lớp bùn sét mềm có thể dày nhiều mét. Đất như vậy chịu tải kém và lún kéo dài sau khi xây. Nhà phố nhiều tầng ở Nhà Bè thường cần móng cọc; nhà thấp tầng làm móng nông trên nền tôn mới dễ bị lún lệch, nứt tường, nghiêng sau vài năm nếu không xử lý nền đúng cách.
Với người mua đất trống, điều này biến thành một dòng chi phí mà bảng giá đất không thể hiện: tôn nền (nhiều khi phải nâng cả mét so với ruộng cũ), xử lý nền, móng cọc, chống thấm, hệ thống thoát nước riêng. Khi so một thửa ở Nhà Bè với một thửa cùng diện tích ở hướng Bắc, hãy cộng phần chi phí này vào, rồi mới so.
Đất yếu cũng ảnh hưởng tới hạ tầng chung. Đường làm trên nền yếu xuống cấp nhanh, phải nâng cấp thường xuyên, mỗi lần nâng là nhà hai bên thấp đi một chút. Nhiều nghiên cứu về sụt lún đất ở TP.HCM chỉ ra khu phía Nam thuộc nhóm lún đáng kể, do cả nền tự nhiên lẫn khai thác nước ngầm và tải trọng công trình. Không cần nhớ con số, chỉ cần hiểu rằng mặt đất ở đây không đứng yên.
Triều cường và cách đọc lịch nước ở phía Nam
Đỉnh triều thường rơi vào những tháng cuối năm. Ở TP.HCM, các đợt triều cường cao thường xuất hiện vào khoảng tháng 9 đến tháng 12 dương lịch, quanh những ngày rằm và đầu tháng âm lịch. Khi triều cao trùng mưa lớn, nước ở Nhà Bè, Cần Giờ dâng nhanh vì kênh rạch không thoát kịp.
Lịch triều được công bố công khai. Cơ quan khí tượng thủy văn có dự báo mực nước cho các trạm trên sông Sài Gòn, Nhà Bè. Người định mua đất nên chọn ngày triều dự báo cao nhất để đi xem, thay vì chọn ngày đẹp trời.
Đê bao, cống ngăn triều giúp nhưng không xóa hết rủi ro. Thành phố đã đầu tư các công trình chống ngập do triều, nhưng ở những khu chưa khép kín, hoặc khi công trình chưa vận hành đầy đủ, nước vẫn tràn vào đường và nhà thấp. Hỏi người dân năm gần nhất nước vào nhà là khi nào.
Nước mặn là một rủi ro khác của Cần Giờ. Mùa khô, nước mặn lấn sâu vào sông rạch. Ở nơi chưa có nước máy, nước giếng có thể nhiễm mặn, nhiễm phèn. Hỏi rõ nguồn nước sinh hoạt trước khi tính chuyện ở thật.
Các loại đất đặc thù ở Cần Giờ và ý nghĩa với người mua
Cần Giờ khác hẳn các hướng ven còn lại vì cơ cấu đất. Phần lớn diện tích không phải đất ở, và nhiều loại đất có ràng buộc riêng:
| Loại đất | Đặc điểm | Ý nghĩa với người mua |
|---|---|---|
| Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng | Thuộc khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn Cần Giờ được UNESCO công nhận năm 2000 | Không được xây nhà ở, không chuyển nhượng như đất thường; cần tránh mọi lời mời mua "đất rừng có nhà" |
| Đất nuôi trồng thủy sản | Ao tôm, đầm cua, vuông nuôi phổ biến ở các xã ven sông, ven biển | Muốn xây nhà phải chuyển mục đích, phụ thuộc quy hoạch; không phải đất chờ lên thổ cư |
| Đất làm muối | Có ở khu Lý Nhơn cũ và một số nơi | Ràng buộc tương tự đất nông nghiệp; hỏi kế hoạch sử dụng đất trước khi tính chuyển |
| Đất ở nông thôn | Tập trung ở khu dân cư hiện hữu, dọc các trục chính | Là loại xây được nhà; vẫn kiểm hành lang sông, hành lang bờ biển |
| Đất trong vùng dự án đô thị, cảng đang được nhắc | Các khu quy hoạch đô thị lấn biển, cảng, khu chức năng | Có thể nằm trong diện thu hồi, hạn chế chuyển nhượng, xây dựng; hỏi kỹ tình trạng quy hoạch |
Ở Cần Giờ, nghe "đất vườn ven sông, có nhà sẵn" cần hỏi ngay căn nhà đó được xây trên loại đất nào và có giấy phép không. Không ít trường hợp nhà xây trên đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất rừng, không thể hợp thức hóa.
Hạ tầng đang được nhắc: cầu, cảng, khu đô thị mới và cách nghe tin
Cần Giờ lâu nay nối với đô thị chủ yếu qua phà Bình Khánh, nên một cây cầu thay phà là mong đợi lâu năm. Dự án cầu Cần Giờ đã được thành phố đưa vào kế hoạch đầu tư; khi cầu thông xe, thời gian đi lại sẽ bớt phụ thuộc vào phà. Song song là các dự án lớn khác được nhắc nhiều: khu đô thị lấn biển, cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ đang được nghiên cứu, các tuyến đường kết nối.
Với người mua đất, những dự án này dễ biến thành chất liệu cho lời rao. Cách nghe tin đúng là hỏi: dự án đang ở giai đoạn nào (chủ trương, quy hoạch, đã có quyết định đầu tư, đã khởi công, đã thông xe), ai là cơ quan công bố, và thửa đất mình xem nằm ở đâu so với dự án. Một thửa nằm ngay trong ranh dự án có thể bị thu hồi, chứ không phải hưởng lợi.
Ở Nhà Bè, hạ tầng hiện hữu đã khá rõ: các trục Nguyễn Hữu Thọ, Huỳnh Tấn Phát, Lê Văn Lương nối lên Quận 7 cũ, khu công nghiệp và cảng Hiệp Phước ở phía Nam. Điểm nghẽn là các cầu và nút giao trên những trục này vào giờ cao điểm. Người ở Nhà Bè làm việc ở trung tâm cũ cần tính thời gian qua những nút đó, không phải khoảng cách theo đường chim bay.
Những câu nên hỏi khi xem nhà, đất ở phía Nam
Danh sách dưới đây dành riêng cho đặc thù đất yếu, triều cường và đất rừng của hướng Nam, bổ sung cho bộ kiểm tra pháp lý chung:
- Nền nhà, nền đất cao hơn mặt đường bao nhiêu, và đường có kế hoạch nâng cấp, nâng cao độ không?
- Năm gần nhất nước vào nhà, vào hẻm là khi nào, cao bao nhiêu, rút trong mấy giờ?
- Nhà có sẵn được xây móng gì, đã có dấu hiệu lún, nứt, nghiêng chưa? Có hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng không?
- Thửa đất có nằm trong hành lang sông, kênh, hành lang bảo vệ bờ biển, hoặc trong ranh rừng phòng hộ không?
- Nước sinh hoạt là nước máy hay giếng? Mùa khô nước có bị mặn không?
- Xung quanh có công trình đang tôn nền, san lấp không? Khu bên cạnh tôn cao lên thì nước mưa sẽ dồn về thửa thấp hơn, kể cả khi trước đây chưa từng ngập.
- Đường dây điện, trạm biến áp đã kéo tới khu chưa, hay phải tự kéo điện từ xa với chi phí riêng?
- Thửa có nằm trong ranh dự án cầu, đường, cảng, khu đô thị đang được quy hoạch không? Hỏi bằng văn bản ở cơ quan đất đai, quản lý đô thị.
Câu trả lời của người bán chỉ là điểm khởi đầu. Đối chiếu với hàng xóm, với UBND xã và văn phòng đăng ký đất đai trước khi đặt cọc.
Ai hợp với phía Nam, ai nên chọn hướng khác
Nhà Bè hợp với người làm ở Quận 7 cũ, khu Nam, khu công nghiệp Hiệp Phước, Tân Thuận, hoặc các cảng phía Nam. Ưu điểm là gần khu đô thị đã phát triển, có trường, bệnh viện, siêu thị trong tầm vài cây số. Đổi lại là chi phí chống ngập, chống lún và các nút giao đông đúc.
Cần Giờ hợp với người làm việc tại chỗ trong nghề biển, nuôi trồng thủy sản, du lịch, dịch vụ, hoặc người tìm nơi nghỉ cuối tuần và chấp nhận đi lại qua phà. Với người phải vào trung tâm hằng ngày, Cần Giờ hiện vẫn xa về thời gian. Ai rất nhạy cảm với ngập, cần nhà nhiều tầng mà không muốn đầu tư móng lớn, hoặc muốn tài sản dễ bán lại nhanh, nên cân nhắc kỹ hướng này so với các hướng nền cao hơn.
Dù chọn bên nào, một nguyên tắc chung cho phía Nam là đi xem ít nhất hai lần: một lần ngày nắng để thấy hiện trạng, một lần đúng ngày triều cường đỉnh hoặc ngay sau mưa lớn để thấy khu đất "thật". Nếu có thể, thuê ở thử qua một mùa cuối năm trước khi mua. Chi phí thuê vài tháng nhỏ hơn nhiều so với cái giá của một căn nhà phải nâng nền lần hai.
Câu hỏi thường gặp
Nhà Bè và Cần Giờ sau sáp nhập gồm những xã nào?
Khu Nhà Bè cũ nay là hai xã Nhà Bè và Hiệp Phước. Khu Cần Giờ cũ nay là bốn xã Cần Giờ, Bình Khánh, An Thới Đông và Thạnh An. Tên xã mới có thể trùng tên một xã hay thị trấn cũ nhưng địa giới rộng hơn, nên cần tra bảng chuyển đổi khi đối chiếu giấy tờ.
Triều cường ở phía Nam TP.HCM thường cao nhất vào lúc nào?
Các đợt triều cường cao thường rơi vào khoảng tháng 9 đến tháng 12 dương lịch, quanh rằm và đầu tháng âm lịch, nhất là khi trùng mưa lớn. Lịch mực nước dự báo được cơ quan khí tượng thủy văn công bố, nên dùng để chọn ngày đi xem đất.
Xây nhà ở Nhà Bè có cần ép cọc không?
Với nền bùn sét mềm phổ biến ở Nhà Bè, nhà nhiều tầng thường cần móng cọc, còn nhà thấp tầng cũng phải xử lý nền cẩn thận để tránh lún lệch. Phương án cụ thể phải do kỹ sư kết cấu quyết định sau khi khảo sát địa chất tại thửa đất.
Có mua được đất trong rừng ngập mặn Cần Giờ để làm nhà vườn không?
Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trong khu dự trữ sinh quyển không được xây nhà ở và không giao dịch như đất thường. Các lời mời mua đất rừng có nhà sẵn thường là giao dịch trái phép, rủi ro mất trắng. Muốn có nhà vườn nên tìm đất ở hợp pháp trong khu dân cư.
Cầu Cần Giờ có ảnh hưởng gì tới đất ở Cần Giờ?
Khi thông xe, cầu sẽ giảm phụ thuộc vào phà Bình Khánh và rút ngắn thời gian vào đô thị. Nhưng giá trị của từng thửa còn phụ thuộc pháp lý, loại đất, quy hoạch, ngập. Thửa nằm trong ranh dự án còn có thể bị thu hồi. Theo dõi tiến độ trên thông tin chính thức.
Nước sinh hoạt ở Cần Giờ có vấn đề gì?
Mùa khô, nước mặn lấn sâu vào sông rạch, nước giếng ở một số nơi có thể nhiễm mặn hoặc phèn. Những khu đã có nước máy thì ổn định hơn. Trước khi tính ở thật, hỏi UBND xã và hàng xóm về nguồn nước, tình trạng mùa khô.