Hình dáng và kích thước thửa quyết định căn nhà xây được trên đó: thửa vuông vức, mặt tiền đủ rộng, chiều sâu vừa phải cho mặt bằng gọn và ít lãng phí; thửa xéo, thửa tam giác, mặt tiền quá hẹp hoặc quá sâu buộc thiết kế phải chiều theo đất, tốn thêm chi phí và hay có góc chết. Ở vùng ven, nơi nhiều thửa hình thành từ ruộng, vườn chia nhỏ theo bờ cũ hoặc theo đường mới cắt chéo, những thửa có hình dáng bất thường gặp nhiều hơn hẳn nội đô.
Bài này chỉ bàn những gì đo đạc và cảm nhận được bằng kỹ thuật: mặt tiền, chiều sâu, góc lệch, hướng nắng, gió, thoát nước theo độ dốc. Các quan niệm dân gian về hình dáng đất nằm ngoài phạm vi bài; ở đây chỉ nhìn đất bằng con mắt người thiết kế và người sẽ sống trong nhà.
Vì sao thửa đất ven đô hay có hình dáng lạ
Phần lớn đất ở vùng ven là đất nông nghiệp hoặc đất vườn được chuyển dần sang đất ở qua nhiều thế hệ. Ranh thửa đi theo bờ ruộng, bờ mương, hàng rào tre cũ, không theo lưới vuông như khu quy hoạch mới. Khi một con đường mới được mở, nó thường cắt chéo qua các thửa đó, để lại những mảnh hình thang, tam giác hai bên đường. Khi một khu vườn lớn được chia cho con cháu, mỗi phần có thể hẹp và rất sâu để ai cũng có một đoạn ra mặt đường.
Kết quả là trên cùng một đoạn đường ven đô, bạn có thể gặp thửa vuông vức ngay cạnh thửa xéo hẳn một góc, thửa có mặt tiền vài mét nhưng sâu cả chục lần chiều ngang, thửa bị khuyết một góc vì hàng xóm. Những thửa này không phải không xây được, nhưng chủ nhà cần biết trước cái giá của hình dáng để quyết định cho đúng.
Ngược lại, trong các khu dân cư được quy hoạch và chia lô bài bản, các lô thường có hình dáng đều, kích thước gần giống nhau. Sự khác biệt giữa hai loại khu này không chỉ nằm ở giấy tờ mà còn ở hình dáng đất: một bên dễ thiết kế, dễ so sánh; một bên đa dạng hơn, đòi người mua đọc từng thửa kỹ hơn.
Các dạng thửa hay gặp và ảnh hưởng tới căn nhà
Bảng dưới tóm tắt các dạng thửa thường thấy ở vùng ven và điều chúng đòi hỏi khi thiết kế.
| Dạng thửa | Điểm thuận | Điểm phải tính |
|---|---|---|
| Chữ nhật, vuông vức | Mặt bằng gọn, dễ thiết kế, ít lãng phí | Ít điểm cần lưu ý nếu chiều ngang và chiều sâu cân đối |
| Mặt tiền hẹp, rất sâu | Có lối ra đường, chi phí đất trên mỗi mét mặt tiền thấp | Giữa nhà thiếu sáng, cần giếng trời, khó để ô tô, hành lang dài |
| Rộng ngang, nông | Thoáng, nhiều phòng nhìn ra phía trước | Dễ vướng khoảng lùi trước và sau, phía sau ít chỗ cho sân, bếp |
| Hình thang, xéo một cạnh | Có thể tận dụng góc xéo làm sân, cây, chỗ để xe | Phòng dễ bị méo góc, tốn thêm chi phí thiết kế và thi công |
| Tam giác hoặc nhiều cạnh | Đôi khi nằm ở góc ngã ba, mặt tiền dài | Khó bố trí phòng, nhiều diện tích khó dùng, cần thiết kế riêng |
| Khuyết góc, lồi lõm | Giá có thể mềm hơn thửa vuông cùng khu | Phải kiểm kỹ ranh với hàng xóm, phần khuyết thường là nơi tranh chấp |
Một thửa có hình dáng khó vẫn có thể thành căn nhà đẹp nếu có thiết kế tốt. Điểm mấu chốt là tính đúng phần diện tích dùng được và chi phí thiết kế, thi công thêm.
Mặt tiền và chiều sâu: đo đúng chỗ, hiểu đúng con số
Mặt tiền được đo ở cạnh giáp đường hoặc hẻm. Với thửa không vuông, chiều ngang ở mặt tiền có thể khác hẳn chiều ngang ở cuối đất. Người bán thường nêu chiều ngang ở chỗ rộng nhất; người mua cần biết chiều ngang ở chỗ hẹp nhất, vì đó mới là kích thước giới hạn căn nhà. Hãy đối chiếu kích thước các cạnh trên bản vẽ thửa của sổ và đo lại tại chỗ.
Chiều sâu ảnh hưởng tới cách bố trí: nhà sâu cho phép làm sân trước, sân sau, giếng trời giữa nhà; nhà quá nông thì phần lớn diện tích bị khoảng lùi chiếm. Khi thửa giáp đường có lộ giới quy hoạch lớn hơn hiện trạng, phần đất phía trước có thể bị cắt khi đường mở, làm chiều sâu thực tế ngắn lại. Đây là lý do phải hỏi thông tin quy hoạch trước khi tính chiều sâu dùng được.
Một chi tiết hay bị bỏ qua là chiều ngang có đủ cho ô tô không. Muốn đưa ô tô vào nhà và vẫn có lối đi bộ, cầu thang hay phòng ở tầng trệt, chiều ngang phải đủ rộng; mặt tiền quá hẹp buộc chủ nhà chọn giữa chỗ đậu xe và không gian sống. Nếu ô tô là nhu cầu trong vài năm tới, hãy đưa nó vào tiêu chí chọn thửa ngay từ đầu.
Nắng, gió và hướng: tính bằng khí hậu, không bằng lời đồn
Nắng chiều phía tây là điều nên tránh nhất ở miền Nam. Ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam, nắng chiều gay gắt quanh năm. Mặt nhà hướng tây nhận nắng trực tiếp vào lúc nóng nhất trong ngày, khiến phòng phía trước nóng tới tối. Có thể giảm bằng mái đua, lam che, cây xanh, tường hai lớp, nhưng phải tính chi phí từ đầu.
Ở miền Bắc, mùa đông và gió lạnh là yếu tố riêng. Ven Hà Nội có mùa đông lạnh với gió mùa đông bắc. Nhà có các phòng chính hướng về phía nam thường đón nắng ấm mùa đông và gió mát mùa hè; nhà mở thẳng về phía bắc dễ bị gió lạnh lùa. Đây là kinh nghiệm khí hậu chung, không phải luật bắt buộc.
Ven biển miền Trung có gió mạnh và mưa bão. Ở ven Đà Nẵng, ven Huế, nhà nhìn thẳng ra biển hoặc khoảng trống rộng chịu gió mạnh, hơi muối ăn mòn kim loại, mưa hắt mạnh mùa bão. Cửa, mái và chi tiết sắt thép cần chọn vật liệu chịu được, và nên hỏi thêm người địa phương về hướng gió bão thường gặp.
Gió chính quyết định thông thoáng. Một căn nhà mát là căn có gió vào và có lối gió ra. Thửa chỉ có một mặt thoáng, ba mặt áp sát nhà khác thì khó đón gió xuyên phòng; khi đó giếng trời, cửa sổ mái, khoảng thông tầng là giải pháp. Đứng trên thửa đất vài lần ở các thời điểm khác nhau sẽ cho bạn cảm nhận gió thật sự đi từ đâu.
Kiểm hình dáng và hướng thửa khi đi xem
Mang theo thước dây, la bàn hoặc điện thoại có la bàn, và bản sao bản vẽ thửa nếu người bán đưa được. Những việc nên làm ngay tại chỗ:
- Đo chiều ngang ở mặt tiền, ở giữa và ở cuối thửa; ghi chỗ hẹp nhất.
- Đo chiều sâu theo cả hai cạnh bên, so với số liệu trên bản vẽ thửa.
- Xác định hướng mặt tiền bằng la bàn; ghi lại vị trí mặt trời lúc buổi sáng và buổi chiều nếu có thể quay lại hai lần.
- Nhìn các nhà liền kề: cao bao nhiêu tầng, có cửa sổ mở sang thửa mình không, có cây lớn che nắng không.
- Quan sát độ dốc mặt đất: nước mưa sẽ chảy về phía nào, có chảy dồn vào thửa từ đất hàng xóm hay mặt đường không.
- Tìm mốc ranh ở các góc thửa; nếu không có hoặc mất, ghi chú để đề nghị đo đạc xác định lại trước khi ký.
Những con số này giúp kiến trúc sư phác thử mặt bằng nhanh và giúp bạn so hai thửa một cách khách quan thay vì theo cảm giác.
Khi nào một thửa có hình dáng khó vẫn đáng chọn
Có những trường hợp thửa xéo, thửa sâu lại là lựa chọn hợp lý. Nếu vị trí rất hợp nhu cầu, ví dụ gần nơi làm, gần trường của con, trong khu đã đông dân, thì một ít phức tạp khi thiết kế là cái giá chấp nhận được. Góc xéo có thể thành sân trồng cây, chỗ để xe máy, khoảng lùi tạo bóng mát; nhà sâu có thể làm sân giữa lấy sáng, chia hai khối trước sau cho hai thế hệ.
Điều kiện là bạn biết trước và tính đủ: thuê người thiết kế có kinh nghiệm với thửa không vuông, dự trù chi phí thi công thêm cho các góc lệch, và không để hình dáng thửa che mất những vấn đề khác như ranh giới chưa rõ, lối đi chưa chắc. Một thửa hình dáng đẹp nhưng pháp lý vướng còn rủi ro hơn nhiều một thửa xéo nhưng giấy tờ sạch, quy hoạch rõ.
Độ cao nền và độ dốc: phần hình dáng nhìn theo chiều đứng
Hình dáng thửa không chỉ là chuyện nhìn từ trên xuống. Thửa đất còn có hình dáng theo chiều đứng: cao hay thấp hơn mặt đường, bằng phẳng hay dốc, phía sau trũng hay cao. Ở vùng ven, nơi đường mới thường được đắp cao hơn ruộng vườn cũ, nhiều thửa nằm thấp hơn mặt đường cả mét. Nếu không nâng nền, nước mưa từ đường chảy dồn vào nhà; nếu nâng nền, chi phí san lấp và móng tăng lên, có khi đáng kể.
Thửa dốc, hay gặp ở ven các đô thị miền Trung giáp núi hoặc vùng đồi phía Bắc Hà Nội, đòi tường chắn đất, hệ thoát nước bề mặt cẩn thận và có thể phải chia nhà thành nhiều cao độ. Thửa có phía sau trũng sâu, ví dụ giáp mương, ao cũ, cần kiểm nền đất yếu và nguy cơ lún lệch giữa phần trước và phần sau nhà.
Khi so hai thửa, hãy ghi cao độ ước tính so với mặt đường và so với các thửa xung quanh, quan sát các nhà đã xây gần đó có phải nâng nền, làm bậc cao ở cửa hay không. Đây là phần chi phí ẩn của hình dáng thửa mà bảng giá nào cũng không thể hiện.
Nên nhớ thêm rằng mặt đường trước nhà ở vùng ven hiếm khi đứng yên. Mỗi lần trục đường được nâng cấp, mặt đường lại có thể cao lên vài chục phân. Căn nhà hôm nay cao ngang đường, sau một hai lần nâng cấp có thể thành thấp hơn đường. Vì vậy khi xây trên thửa ven trục đang chờ nâng cấp, nhiều người chủ động đặt cốt nền cao hơn mặt đường hiện tại một khoảng dự phòng; hỏi cơ quan quản lý xây dựng cấp xã về cao độ dự kiến của tuyến đường để có căn cứ.
Với thửa có ao, mương cũ ở phía sau, hỏi thêm người địa phương ao đó được lấp từ bao giờ, lấp bằng gì. Đất mới lấp chưa ổn định dễ gây lún, nứt cho phần nhà xây lên trên, và chi phí gia cố móng ở phần này có thể chiếm một phần đáng kể trong tổng chi phí xây.
Câu hỏi thường gặp
Thửa đất xéo có được cấp phép xây dựng bình thường không?
Hình dáng thửa không tự nó làm mất quyền xây dựng. Việc cấp phép phụ thuộc mục đích sử dụng đất, quy hoạch, chỉ giới xây dựng và các quy định của khu vực. Thửa xéo chỉ làm việc thiết kế phức tạp hơn để đáp ứng khoảng lùi và mật độ cho phép.
Mặt tiền hẹp bao nhiêu thì khó xây nhà?
Không có con số chung cho mọi nơi, vì quy định về kích thước tối thiểu của lô để được xây dựng hoặc tách thửa do địa phương ban hành. Về mặt sử dụng, mặt tiền càng hẹp thì càng khó vừa có cầu thang, lối đi và chỗ để xe. Nên nhờ kiến trúc sư phác thử với kích thước thật.
Có nên mua thửa đất hướng tây ở miền Nam?
Có thể, nếu các yếu tố khác hợp và bạn chấp nhận chi phí chống nóng: mái đua, lam, cây xanh, kính cách nhiệt, bố trí cầu thang hay khu phụ ở phía tây để làm vùng đệm. Nhiều căn nhà hướng tây vẫn mát nhờ thiết kế tốt.
Thửa đất có phần khuyết góc thì cần lưu ý gì?
Phần khuyết thường xuất phát từ việc chia đất trước đây hoặc từ thoả thuận với hàng xóm, có khi chưa được thể hiện đúng trên giấy tờ. Hãy đối chiếu ranh thực tế với bản đồ địa chính, đề nghị đo đạc lại nếu thấy lệch và nói chuyện với hàng xóm để biết lịch sử phần đất đó.
Thửa đất góc hai mặt đường có lợi hay hại?
Lợi về ánh sáng, gió và khả năng kinh doanh. Nhưng thửa góc thường phải lùi theo quy định ở cả hai phía, có thể bị cắt vát góc để bảo đảm tầm nhìn giao thông, kém riêng tư và chịu nhiều bụi, tiếng ồn hơn. Hãy tính phần diện tích còn xây được sau khi trừ các phần này.
Làm sao biết diện tích và kích thước trên sổ khớp với thực tế?
Đối chiếu bản vẽ thửa trên sổ với các mốc ranh hiện trạng, đo lại bằng thước, và nếu có nghi ngờ thì đề nghị đơn vị đo đạc có chức năng đo xác định lại trước khi ký hợp đồng. Chi phí đo đạc nhỏ so với rủi ro mua thiếu hoặc mua lấn đất người khác.