Giãn dân ở Hà Nội và TP.HCM không phải hiện tượng mới: nó đi qua ít nhất năm giai đoạn, từ các khu tập thể xây ở rìa nội thành thời bao cấp, tới làn sóng đất ở và khu đô thị mới sau Luật Đất đai 1993, việc lập quận mới và mở rộng địa giới, khu công nghiệp kéo người ra vành đai, và gần đây là đường vành đai, metro cùng cuộc sáp nhập tỉnh năm 2025.
Mỗi giai đoạn để lại một lớp đô thị riêng mà bạn vẫn nhìn thấy hôm nay: dãy nhà năm tầng có lồng sắt ban công, khu phân lô nhà ống, khu đô thị có hồ điều hoà, khu trọ quanh nhà máy. Bài này đi theo dòng thời gian, tập trung vào những mốc chắc chắn, để thấy giãn dân hôm nay là sự tiếp nối của một quá trình dài, và những bài học lặp lại qua từng thời kỳ.
Thời bao cấp: khu tập thể là vùng ven của thời ấy
Từ cuối thập niên 1950, Hà Nội xây các khu nhà ở tập thể theo mô hình tiểu khu nhà ở, Kim Liên là một trong những khu đầu tiên, sau đó là Giảng Võ, Thành Công, Thanh Xuân, Trung Tự và nhiều khu khác. Những khu này nằm ở rìa nội thành lúc bấy giờ, trên đất ruộng và làng ven đô, được nhà nước xây để phân phối cho cán bộ, công nhân viên. Đó chính là giãn dân theo kế hoạch của thời kỳ đó.
Các khu tập thể có quy hoạch khá bài bản: nhà ở xen trường học, nhà trẻ, cửa hàng mậu dịch, sân chơi. Theo thời gian, dân số tăng, nhu cầu diện tích tăng, cư dân tự cơi nới ban công, xây lấn, tạo ra hình ảnh "chuồng cọp" quen thuộc. Nhiều khu hiện xuống cấp, đang trong các chương trình cải tạo, xây lại.
Ở TP.HCM, sau năm 1975 cũng có những chương trình đưa dân từ nội thành đông đúc đi các vùng kinh tế mới, và sau đó là các khu cư xá, chung cư cũ. Bài học đầu tiên từ giai đoạn này: một khu ở được quy hoạch kèm dịch vụ cơ bản ngay từ đầu sẽ có sức sống lâu dài, ngay cả khi chất lượng xây dựng hạn chế.
Sau Đổi mới và Luật Đất đai 1993: đất ở trở thành hàng hoá
Đổi mới từ năm 1986 mở cửa cho kinh tế nhiều thành phần. Luật Đất đai năm 1993 cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Từ đây, đất ở ven đô bắt đầu được mua bán rộng rãi, người dân tự tách thửa, xây nhà ống trên những mảnh đất hẹp và sâu.
Trong thập niên 1990, hai thành phố chứng kiến làn sóng xây nhà tự phát ở các làng ven đô. Ở Hà Nội, đất ruộng và đất vườn của các làng quanh nội thành dần thành các khu phân lô, hình thành kiểu "làng trong phố" với ngõ ngách chằng chịt. Ở TP.HCM, các vùng ven như Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh và xa hơn nhanh chóng lấp đầy nhà ống.
Cùng lúc đó, mô hình khu đô thị mới có quy hoạch đồng bộ xuất hiện. Phía Nam Sài Gòn, một khu đô thị lớn được phát triển từ đầu thập niên 1990 trên vùng đất trũng. Ở Hà Nội, các khu đô thị mới như Linh Đàm, Định Công hình thành cuối thập niên 1990, đầu những năm 2000. Từ đây hai dạng giãn dân song song: phân lô tự phát và khu đô thị có quy hoạch.
Mốc thời gian mở rộng địa giới và lập quận mới
Hai thành phố nhiều lần điều chỉnh địa giới để theo kịp dòng người. Một số mốc chắc chắn:
- 1997 — TP.HCM thành lập năm quận mới là Quận 2, Quận 7, Quận 9, Quận 12 và quận Thủ Đức từ các huyện ven đô, đánh dấu việc vùng ven chính thức thành nội thành.
- 1997 — Tỉnh Sông Bé tách thành Bình Dương và Bình Phước; Bình Dương cũ sau đó trở thành một trung tâm công nghiệp lớn ven TP.HCM.
- 2003 — Hà Nội lập quận Long Biên và quận Hoàng Mai, mở nội thành sang bờ bắc sông Hồng và xuống phía Nam.
- 2008 — Hà Nội mở rộng địa giới, nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh của Vĩnh Phúc và bốn xã của huyện Lương Sơn, Hòa Bình, diện tích tăng hơn ba lần.
- 2013–2014 — Huyện Từ Liêm của Hà Nội tách thành hai quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm.
- 2020–2021 — TP.HCM thành lập thành phố Thủ Đức trên cơ sở Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức, hoạt động từ đầu năm 2021.
- 1/7/2025 — Cả nước sắp xếp còn 34 tỉnh, thành, bỏ cấp huyện; TP.HCM nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, Hà Nội giữ nguyên ranh giới, thành phố Thủ Đức không còn là đơn vị hành chính, chia thành các phường.
Mỗi lần điều chỉnh địa giới phản ánh một thực tế đã diễn ra: dân đã giãn ra vùng đó trước, ranh giới hành chính đến sau để quản lý.
Khu công nghiệp và làn sóng nhập cư vào vành đai
Từ đầu thập niên 1990, khu chế xuất Tân Thuận và Linh Trung ở TP.HCM, rồi các khu công nghiệp ở Bình Dương, Đồng Nai cũ, tạo ra dòng lao động nhập cư lớn từ các tỉnh miền Trung, miền Tây, miền Bắc. Từ những năm 2000, các tỉnh quanh Hà Nội như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hải Dương cũ cũng phát triển mạnh khu công nghiệp, thu hút lao động từ các tỉnh lân cận.
Làn sóng này khác hẳn giãn dân của cư dân nội đô. Người đến là lao động trẻ, ban đầu thuê trọ, sống quanh khu công nghiệp. Họ tạo ra những đô thị công nghiệp mới, nơi dân số tăng nhanh trong khi hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế theo không kịp. Kết quả Tổng điều tra dân số năm 2019 cho thấy các tỉnh có khu công nghiệp tập trung thuộc nhóm nhập cư ròng cao nhất cả nước.
Giai đoạn này cũng sinh ra một kiểu nhà ở đặc trưng: dãy phòng trọ một tầng hoặc hai tầng, mỗi phòng vài chục mét vuông, xây trên đất vườn, đất ruộng của người địa phương. Kiểu nhà này đáp ứng nhanh nhu cầu chỗ ở rẻ, nhưng nhiều nơi thiếu điều kiện phòng cháy, vệ sinh, ánh sáng. Về sau, các chương trình nhà ở công nhân, nhà ở xã hội được đặt ra để bù vào khoảng trống này, với tiến độ khác nhau giữa các địa phương.
Bài học từ giai đoạn này: việc làm là lực kéo dân mạnh nhất, mạnh hơn mọi quy hoạch khu dân cư. Nơi có nhà máy thì có người, dù đường sá, dịch vụ còn thiếu. Ngược lại, nhiều khu đô thị mới không có việc làm đi kèm thì chậm có người ở.
Quy hoạch chung và giai đoạn đô thị đa cực
Năm 2010, quy hoạch chung xây dựng TP.HCM đến năm 2025 được phê duyệt, định hướng phát triển đô thị chủ yếu theo hướng Đông và hướng Nam ra biển, với các hướng phụ Tây Bắc và Tây Nam. Năm 2011, quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 đặt ra mô hình đô thị trung tâm cùng năm đô thị vệ tinh và hành lang xanh.
Những quy hoạch này đánh dấu chuyển biến trong tư duy: từ để thành phố tự lan ra theo dòng người sang chủ động định hướng giãn dân về những trung tâm mới. Khu đô thị mới Thủ Thiêm ở TP.HCM, các khu phía Tây Hà Nội, khu công nghệ cao và đại học ở Hòa Lạc, khu đô thị đại học ở Thủ Đức – Dĩ An là những biểu hiện của tư duy đa cực.
Thực tế triển khai cho thấy khoảng cách giữa quy hoạch và hiện thực: một số hướng phát triển nhanh vì có việc làm và hạ tầng, một số hướng chậm hơn nhiều so với kỳ vọng. Bản điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô phê duyệt cuối năm 2024 và các quy hoạch mới sau sáp nhập tiếp tục định hình lại hướng giãn dân cho giai đoạn tiếp theo.
Đường sắt đô thị, vành đai và sáp nhập: chương mới
Những năm gần đây đánh dấu bước chuyển về hạ tầng kết nối. Tuyến đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông ở Hà Nội vận hành từ cuối năm 2021, đoạn trên cao của tuyến Nhổn – ga Hà Nội vận hành từ năm 2024, và tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên ở TP.HCM đón khách từ cuối năm 2024. Các tuyến vành đai và cao tốc hướng tâm ở cả hai vùng đang được đầu tư mạnh.
Theo logic của kinh tế học đô thị, khi thời gian đi lại giảm, ranh giới giãn dân sẽ được đẩy ra xa hơn. Những khu ven đô dọc các tuyến đường sắt đô thị và vành đai có điều kiện đón người mới, nhưng tốc độ còn phụ thuộc việc làm, dịch vụ và pháp lý đất ở từng nơi.
Cuộc sáp nhập tỉnh năm 2025 thêm một lớp thay đổi. Với TP.HCM mới bao gồm cả khu Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, vùng ven của thành phố không còn chỉ là các huyện ngoại thành cũ mà là cả những đô thị công nghiệp, cảng biển rộng lớn. Hà Nội giữ nguyên ranh giới, nhưng việc bỏ cấp huyện thay đổi cách quản lý vùng ven. Đây là chương mới của câu chuyện giãn dân, đang được viết.
Những bài học lặp lại qua các giai đoạn
Dân đi trước, ranh giới đến sau. Gần như mọi lần mở rộng địa giới đều hợp thức hoá một thực tế đã có. Theo dõi nơi người đang tới thật cho bạn biết hướng phát triển sớm hơn mọi văn bản.
Việc làm quyết định tốc độ. Khu công nghiệp, trường đại học, cơ quan dời tới kéo người nhanh hơn bất kỳ khu đô thị nào chỉ có nhà ở.
Tự phát để lại hệ quả lâu dài. Các khu phân lô tự phát thập niên 1990 đến nay vẫn chịu cảnh ngõ hẹp, thiếu cây xanh, khó cải tạo. Quy hoạch đi trước tốn ít hơn rất nhiều so với sửa sau.
Quy hoạch không phải hiện thực. Mỗi giai đoạn đều có những khu được quy hoạch đẹp nhưng chậm triển khai. Khoảng cách giữa bản vẽ và người ở thật có thể là hàng chục năm.
Mỗi lớp đô thị có số phận riêng. Khu tập thể, khu phân lô, khu đô thị mới, khu trọ công nghiệp đều đang đối mặt với bài toán cải tạo khác nhau. Hiểu một khu thuộc lớp nào giúp đoán được những vấn đề nó sẽ gặp.
Câu hỏi thường gặp
Giãn dân ở Hà Nội bắt đầu từ khi nào?
Có thể tính từ cuối thập niên 1950, khi các khu nhà ở tập thể như Kim Liên được xây ở rìa nội thành lúc bấy giờ. Sau đó là làn sóng xây nhà tự phát sau Luật Đất đai 1993, các khu đô thị mới và đợt mở rộng địa giới năm 2008.
Luật Đất đai 1993 ảnh hưởng thế nào tới vùng ven?
Luật cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Từ đó đất ở ven đô được mua bán rộng rãi, người dân tách thửa xây nhà, hình thành nhiều khu phân lô tự phát ở các làng ven Hà Nội và TP.HCM.
TP.HCM lập các quận mới năm nào?
Năm 1997, TP.HCM thành lập Quận 2, Quận 7, Quận 9, Quận 12 và quận Thủ Đức từ các huyện ven đô. Năm 2020, ba quận 2, 9 và Thủ Đức hợp thành thành phố Thủ Đức. Từ 1/7/2025, cấp huyện bị bỏ, khu vực này chia thành các phường thuộc TP.HCM.
Hà Nội mở rộng năm 2008 gồm những phần nào?
Hà Nội nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc và bốn xã của huyện Lương Sơn thuộc tỉnh Hòa Bình. Diện tích thành phố tăng hơn ba lần, mở ra quỹ đất lớn cho các đô thị vệ tinh như Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai.
Sáp nhập tỉnh 2025 thay đổi vùng ven TP.HCM thế nào?
TP.HCM mới bao gồm cả khu Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, nên vùng ven không chỉ là các huyện ngoại thành cũ mà còn gồm các đô thị công nghiệp và cảng biển. Dòng di cư trước đây giữa các tỉnh nay thành di cư trong cùng thành phố.
Bài học lớn nhất từ lịch sử giãn dân là gì?
Người dân luôn đi trước, ranh giới hành chính và quy hoạch đến sau; việc làm là lực kéo mạnh nhất; còn quy hoạch đẹp trên giấy có thể mất hàng chục năm mới thành hiện thực. Đọc vùng ven nên bắt đầu từ nơi người đang thật sự tới.