Nên giữ lại cải tạo khi nhà cũ còn kết cấu chịu lực tốt, nền không lún, cao độ nền không thấp hơn mặt đường quá nhiều và bố cục không quá vênh với nhu cầu; nên đập đi xây mới khi móng, cột, dầm đã hư, nhà thấp hơn đường gây ngập, hoặc chi phí cải tạo tiến gần chi phí xây mới mà vẫn không cho được căn nhà như ý. Quyết định này phải dựa trên đánh giá kỹ thuật, không dựa trên cảm giác căn nhà trông còn tốt hay đã tàn.
Ở vùng ven, nhà cũ rất phổ biến: nhà cấp bốn mái tôn, nhà một tầng mái ngói của thế hệ trước, nhà phố hai ba tầng xây từ những năm đầu khi khu bắt đầu đông. Mua nhà cũ thường rẻ hơn nhà mới cùng khu và cho phép dọn vào sớm, nhưng ẩn những vấn đề chỉ lộ ra khi ở hoặc khi bắt đầu sửa. Bài này đưa ra cách đánh giá và các tình huống ra quyết định.
Vì sao nhà cũ ven đô đáng cân nhắc
Nhà cũ ở vùng ven thường nằm trong khu dân cư hiện hữu đã ổn định, có chợ, trường, hàng xóm lâu năm. Thửa đất bên dưới thường có lịch sử sử dụng dài, giấy tờ đã được cấp qua nhiều lần đăng ký, nên người mua có thể tra lại các biến động. Giá nhà cũ thường phản ánh chủ yếu giá trị đất, phần nhà được tính thấp hoặc gần như không tính, nên người mua có thể ở tạm ngay rồi cải tạo dần.
Với gia đình có tài chính hạn chế, đây là một con đường thực tế: mua nhà cũ ở được ngay, tiết kiệm tiền thuê nhà, sửa những phần cấp thiết, rồi vài năm sau khi có thêm tiền mới làm lớn. Với người có kinh nghiệm xây dựng, nhà cũ còn là cơ hội tạo ra căn nhà theo ý mình trên một vị trí đã quen thuộc. Điều kiện là phải đánh giá đúng tình trạng căn nhà ngay từ đầu.
Nhà cũ cũng có một lợi thế ít được nói tới: bạn nhìn thấy căn nhà đã chịu đựng thời gian ra sao. Một căn nhà mới xây chưa trải qua mùa mưa nào thì không ai biết nó sẽ thấm ở đâu, lún ở đâu; một căn nhà đã đứng hai mươi năm thì mọi điểm yếu đều đã lộ dấu vết trên tường, trên nền, trên mái. Với người biết đọc những dấu vết đó, nhà cũ có khi minh bạch hơn nhà mới. Điều cần là đi xem kỹ, đi nhiều lần, và hỏi chuyện hàng xóm về lịch sử căn nhà: đã sửa những gì, ngập năm nào, ai đã ở trước đó.
Những phần phải kiểm khi xem nhà cũ
Nên đi xem cùng một người có chuyên môn xây dựng, như kỹ sư kết cấu hoặc thợ cả nhiều kinh nghiệm. Những điểm cần soi:
- Móng và nền: nền có lún lệch không, gạch nền có nứt chạy dài, có chỗ võng xuống không; tường có vết nứt xiên từ góc cửa, nứt chân tường không.
- Cột, dầm, sàn: bê tông có bong tróc lộ thép, thép có gỉ phồng không; sàn có võng, có vết thấm loang từ trên xuống không.
- Mái: mái tôn có gỉ, thủng, mái ngói có vỡ, xô lệch; kèo, xà gồ gỗ có bị mối mọt, mục không.
- Tường và thấm: chân tường có ẩm, mốc, bong sơn do nước từ dưới đất ngấm lên; tường chung với nhà bên có nứt, thấm không.
- Điện: dây điện đi nổi, cũ, vỏ dòn, không có cầu dao chống giật; công suất có đủ cho máy lạnh, bếp điện không.
- Nước và thoát nước: ống nước cũ bằng kim loại có gỉ, áp lực yếu; hầm phân, đường thoát có tắc, có mùi không.
- Mối: tìm đường mối trên tường, khung cửa gỗ, chân cầu thang; mối ở vùng ven, đặc biệt nhà gần vườn, là vấn đề phổ biến.
Mỗi điểm hư không có nghĩa phải đập nhà. Điều quan trọng là phân biệt hư ở phần sửa được với hư ở kết cấu chịu lực.
Phân loại mức độ hư hỏng và hướng xử lý thường gặp
Bảng dưới chia các vấn đề hay gặp thành ba nhóm, giúp bạn hình dung khi nào cải tạo là đủ, khi nào nên nghĩ tới xây mới. Đánh giá cụ thể cần người có chuyên môn xem tận nơi.
| Mức độ | Biểu hiện thường gặp | Hướng xử lý thường gặp |
|---|---|---|
| Bề mặt | Sơn bong, gạch ốp cũ, thiết bị vệ sinh hỏng, cửa xuống cấp | Cải tạo hoàn thiện, chi phí vừa phải, ở được trong lúc sửa |
| Hệ thống | Điện nước cũ, mái dột, thấm chân tường, mối ở khung gỗ | Thay hệ thống, làm lại mái, chống thấm, diệt mối; cần dọn ra khi sửa |
| Kết cấu | Lún lệch, nứt xiên lớn, cột dầm lộ thép gỉ nặng, sàn võng | Gia cố tốn kém và phức tạp; nhiều trường hợp xây mới hợp lý hơn |
| Cao độ | Nền thấp hơn mặt đường nhiều, ngập khi mưa | Nâng nền một phần hay toàn bộ; nếu phải nâng nhiều thường dẫn tới xây lại |
Khi một căn nhà rơi vào cả nhóm kết cấu lẫn cao độ, chi phí sửa thường tiến gần chi phí xây mới mà kết quả vẫn bị giới hạn bởi khung nhà cũ.
Cao độ nền: vấn đề riêng của nhà cũ vùng ven
Một đặc điểm nổi bật của nhà cũ ở vùng ven là nền thấp hơn mặt đường. Lý do rất đơn giản: nhà được xây khi đường còn là đường đất hoặc đường nhỏ; qua mỗi lần nâng cấp, mặt đường được đắp cao thêm. Sau vài lần, căn nhà từng cao ngang đường đã thấp hơn đường vài chục phân hoặc hơn. Mỗi trận mưa lớn hoặc triều cường, nước từ đường chảy ngược vào nhà.
Có ba cách xử lý thường gặp. Cách thứ nhất là làm bậc chắn nước ở cửa và bơm thoát nước khi ngập, rẻ nhưng chỉ là chữa cháy. Cách thứ hai là nâng nền bên trong, đổ thêm lớp nền mới; cách này làm giảm chiều cao thông thuỷ của tầng trệt, có khi chạm đầu, và không giải quyết được nếu nâng quá nhiều. Cách thứ ba là đập đi xây lại với cốt nền mới cao hơn mặt đường hiện tại một khoảng dự phòng.
Khi xem nhà cũ, hãy đo chênh lệch giữa nền nhà và mặt đường, hỏi hàng xóm về những lần nước vào nhà, và hỏi chính quyền địa phương về kế hoạch nâng cấp đường phía trước. Nếu đường sắp được nâng cấp tiếp, chênh lệch sẽ còn lớn hơn, và câu trả lời thường nghiêng về xây mới.
Bốn tình huống điển hình và cách nghĩ
Nhà cấp bốn mái tôn, kết cấu đơn giản, nền ổn. Nhiều gia đình ở tạm vài năm, sửa mái, điện nước, chống thấm, rồi khi có tiền thì đập đi xây nhà nhiều tầng. Chi phí sửa tạm nên giữ ở mức tối thiểu, vì phần lớn sẽ mất khi xây lại.
Nhà phố hai ba tầng, kết cấu bê tông còn tốt, chỉ cũ bề mặt. Cải tạo thường hợp lý: làm lại hoàn thiện, thay hệ thống điện nước, chống thấm mái, có thể chia lại phòng nhẹ. Căn nhà sau cải tạo có thể dùng tốt thêm nhiều năm với chi phí thấp hơn xây mới.
Nhà có dấu hiệu lún lệch, nứt kết cấu. Cần kỹ sư kết cấu đánh giá trước khi quyết. Gia cố móng nhà cũ phức tạp và tốn kém; nếu kết quả đánh giá cho thấy hư nặng, xây mới thường là lựa chọn an toàn hơn. Khi mua, nên tính giá theo kịch bản xây mới.
Nhà thấp hơn đường nhiều, khu hay ngập. Nâng nền một ít có thể đủ nếu chênh lệch nhỏ. Chênh lệch lớn thì xây mới với cốt nền cao là giải pháp bền. Khi tính giá mua, cộng luôn chi phí xử lý cao độ để so với các căn khác.
Tính chi phí: đừng so cải tạo với xây mới theo cảm giác
Cải tạo nghe có vẻ rẻ, nhưng chi phí cải tạo khó dự toán hơn xây mới, vì nhiều vấn đề chỉ lộ ra khi đục tường, lật mái. Một căn nhà tưởng chỉ cần sơn lại có thể lộ ra đường điện cũ cháy xém, dầm gỉ, mối ăn sâu trong khung cửa. Người có kinh nghiệm thường cộng thêm một khoản dự phòng đáng kể khi dự toán cải tạo nhà cũ.
Xây mới thì dễ dự toán hơn, nhưng phải tính cả chi phí phá dỡ, chở xà bần, thiết kế, xin phép, thời gian thuê nhà nơi khác trong lúc xây. Ngoài ra, khi xây mới, căn nhà phải tuân quy định xây dựng hiện hành: khoảng lùi, mật độ, tầng cao. Có trường hợp nhà cũ được xây từ trước, sát đường hơn quy định hiện tại; khi đập đi xây lại, nhà mới phải lùi vào, diện tích xây được nhỏ hơn nhà cũ.
Vì vậy trước khi quyết, nên có hai bản dự toán sơ bộ: một cho phương án cải tạo, một cho phương án xây mới, cả hai đều tính đủ khoản. Đặt hai bản cạnh nhau cùng với những gì mỗi phương án mang lại về chất lượng sống, độ bền, thời gian, quyết định sẽ rõ ràng hơn nhiều.
Giấy tờ của phần nhà cũ: điểm hay bị bỏ qua
Khi mua nhà cũ, người mua thường chỉ chú ý giấy tờ đất. Nhưng phần nhà trên đất cũng cần xem: căn nhà đã được ghi nhận tài sản trên giấy chứng nhận chưa, diện tích và số tầng ghi nhận có khớp thực tế không, phần cơi nới sau này có được phép không. Phần xây thêm không phép có thể gây khó khi bạn xin phép cải tạo hoặc xây lại sau này.
Với nhà cũ mua để đập đi xây mới, điều quan trọng là biết trước những gì được xây trên thửa theo quy định hiện hành, vì đó mới là căn nhà tương lai của bạn, không phải căn nhà đang đứng đó. Hãy xin thông tin quy hoạch của thửa và hỏi cơ quan cấp phép xây dựng trước khi đặt cọc.
Nên xin xem thêm giấy phép xây dựng cũ và bản vẽ hoàn công nếu chủ nhà còn giữ. Những giấy tờ này cho biết căn nhà được xây năm nào, theo thiết kế ra sao, móng loại gì, giúp kỹ sư đánh giá kết cấu nhanh và chính xác hơn. Nhà không còn giấy tờ xây dựng thì việc đánh giá phải dựa hoàn toàn vào khảo sát tại chỗ, nên càng cần người có chuyên môn.
Cuối cùng, nếu căn nhà có tường chung với nhà bên cạnh, hãy hỏi rõ tường đó thuộc ai, có được đục, khoan, tháo dỡ khi cải tạo hay xây lại không. Đập một căn nhà có tường chung đòi phải thoả thuận và có biện pháp bảo vệ nhà bên cạnh; bỏ qua chuyện này có thể dẫn tới tranh chấp và bồi thường.
Câu hỏi thường gặp
Nhà cũ có vết nứt có nên mua không?
Còn tuỳ loại nứt. Nứt chân chim trên lớp vữa thường chỉ là bề mặt; nứt xiên lớn từ góc cửa, nứt ở dầm, cột, hoặc nứt kèm lún nền có thể là dấu hiệu kết cấu có vấn đề. Nhờ kỹ sư kết cấu xem trước khi quyết, và tính giá theo kịch bản xấu nếu chưa rõ.
Cải tạo nhà cũ có cần xin giấy phép không?
Sửa chữa, cải tạo bên trong không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng và mặt ngoài thường không phải xin phép, nhưng thay đổi kết cấu, nâng tầng, đổi mặt ngoài tiếp giáp đường thì thường phải xin. Quy định chi tiết theo Luật Xây dựng và địa phương; hãy hỏi bộ phận quản lý xây dựng cấp xã.
Nhà cũ bị mối thì xử lý được không?
Được, nếu phát hiện sớm và xử lý đúng cách bởi đơn vị có chuyên môn: diệt tổ, xử lý nền và tường, thay các cấu kiện gỗ hư. Mối ăn sâu vào kết cấu gỗ chịu lực như kèo mái thì phải thay. Sau khi xử lý, nên có biện pháp phòng mối định kỳ, nhất là nhà gần vườn.
Mua nhà cũ để ở tạm rồi xây lại sau có lợi không?
Có lợi nếu nhà còn ở được với chi phí sửa tạm thấp, giúp bạn tiết kiệm tiền thuê và làm quen khu. Nhưng cần chắc chắn thửa đất xây được căn nhà mong muốn theo quy định hiện hành, và tính khả năng quy định thay đổi trong thời gian chờ.
Có nên nâng nền nhà cũ hay xây lại?
Nếu chênh lệch với mặt đường nhỏ và chiều cao tầng trệt còn dư, nâng nền có thể đủ. Nếu chênh lệch lớn, nâng nền làm tầng trệt quá thấp và không bền khi đường tiếp tục được nâng; khi đó xây lại với cốt nền mới thường là lựa chọn lâu dài hơn.
Đập nhà cũ xây mới có được giữ nguyên diện tích như cũ không?
Không chắc. Nhà mới phải tuân quy định xây dựng hiện hành về chỉ giới, khoảng lùi, mật độ và tầng cao. Nếu nhà cũ được xây trước khi có các quy định đó, nhà mới có thể phải lùi vào hoặc thấp hơn. Hỏi cơ quan cấp phép trước khi quyết định đập.