Ngập và nền đất ở vùng ven TP.HCM: hướng nào thấp, cách tự kiểm một khu

Ở vùng ven TP.HCM, địa hình cao ở phía Bắc và Đông Bắc (khu Bình Dương cũ, phía Bắc Củ Chi) và thấp dần về phía Nam, Tây Nam (Nhà Bè, Cần Giờ, Bình Chánh cũ, dải Long An cũ giáp ranh). Phía thấp chịu cả ba loại ngập: do mưa lớn, do triều cường và do hai thứ trùng nhau; phía cao chủ yếu gặp ngập cục bộ do thoát nước kém. Nền đất cũng theo quy luật đó: phía Nam là bùn sét mềm dễ lún, phía Bắc cứng hơn.

Nhưng quy luật vùng không thay cho kiểm tra từng con đường. Một khu ở hướng cao vẫn có thể ngập vì cống nhỏ, san lấp mương; một khu ở hướng thấp có thể khô ráo nhờ đê bao và nền tôn cao. Bài này giải thích cơ chế ngập và lún ở vùng ven, rồi đưa ra cách tự kiểm một khu mà không cần thiết bị chuyên môn.

Ba loại ngập ở vùng ven và cách nhận ra từng loại

Ngập do mưa. Xảy ra khi mưa lớn trong thời gian ngắn, cống thoát không kịp hoặc bị nghẽn. Nước lên nhanh, rút sau vài giờ khi mưa dứt. Phổ biến ở các khu đô thị hóa nhanh, bê tông hóa nhiều, như dọc các trục ở Thuận An, Dĩ An, Bình Chánh cũ, Hóc Môn. Dấu hiệu: nước đọng sâu ở điểm trũng của đường, gần miệng cống nhỏ.

Ngập do triều cường. Xảy ra khi mực nước sông dâng cao, đẩy nước ngược vào kênh rạch, tràn lên đường thấp và vào nhà. Có thể ngập cả khi trời không mưa. Ở TP.HCM, các đợt triều cao thường rơi vào khoảng tháng 9 đến tháng 12 dương lịch, quanh rằm và đầu tháng âm lịch. Phổ biến ở Nhà Bè, Cần Giờ, phía Nam Bình Chánh cũ, vùng ven sông Đồng Nai, sông Sài Gòn. Dấu hiệu: nước lên theo giờ, đều đặn, thường vào chiều tối.

Ngập kết hợp. Khi mưa lớn trùng triều cường, nước mưa không thoát ra sông được vì sông đang dâng. Đây là những trận ngập sâu nhất, lâu nhất trong năm. Ở hướng Tây Nam còn có thêm nước lũ từ vùng trũng phía Tây trong mùa mưa.

Ngập do hàng xóm. Loại ít được nhắc nhưng rất thật: khi khu bên cạnh tôn nền cao, xây dự án mới, nước mưa dồn về thửa thấp hơn. Một khu chưa từng ngập có thể bắt đầu ngập sau khi xung quanh xây dựng.

Bản đồ nước theo sáu hướng ven TP.HCM

Bảng dưới tóm tắt nét chung về địa hình, loại ngập chủ yếu và nền đất theo từng hướng. Đây là bức tranh vùng để định hướng, không thay cho kiểm tra tại chỗ:

Đọc bảng sẽ thấy không hướng nào "không ngập" tuyệt đối, chỉ khác nhau ở loại ngập và mức độ. Hiểu loại ngập giúp biết cần hỏi gì: ở khu ngập do mưa thì hỏi cống thoát, ở khu ngập triều thì hỏi đê bao và lịch triều.

Chuyện nhà "chìm" dưới mặt đường

Đi qua vùng ven TP.HCM, rất dễ thấy những căn nhà mà cửa chính thấp hơn mặt đường, chủ nhà phải đắp gờ chắn nước hoặc nâng nền trong nhà. Nguyên nhân là đường được nâng cấp nhiều lần, mỗi lần đổ thêm một lớp, trong khi nhà xây từ trước giữ nguyên cao độ. Ở vùng đất yếu, chính nhà cũng lún dần theo thời gian, làm khoảng chênh lớn thêm.

Hệ quả không chỉ là nước tràn vào khi mưa. Nhà thấp hơn đường thì cống thoát nước thải trong nhà khó thoát ra cống chung, mùi hôi dễ trào ngược, độ ẩm chân tường cao, đồ đạc nhanh hỏng. Muốn khắc phục, chủ nhà thường phải nâng nền, nâng cửa, có khi phải đập đi xây lại tầng trệt, một khoản chi phí lớn mà giá mua ban đầu không thể hiện.

Khi xem nhà có sẵn ở vùng ven, hãy so cao độ nền nhà với mặt đường hiện tại, hỏi đường có kế hoạch nâng cấp nữa không, và nhìn các nhà hàng xóm đã nâng nền chưa. Nếu cả dãy đều đã nâng nền mà căn mình xem chưa, đó là một khoản chi phí tương lai gần như chắc chắn.

Nền đất yếu và lún: hiểu cho đúng mức

Phần phía Nam và Tây Nam vùng TP.HCM nằm trên trầm tích trẻ của sông và biển, lớp bùn sét mềm có thể dày nhiều mét. Loại đất này chịu tải kém, khi có công trình đặt lên sẽ lún dần trong nhiều năm. Các nghiên cứu về sụt lún mặt đất ở TP.HCM, dùng cả đo đạc mặt đất lẫn ảnh vệ tinh, đều chỉ ra khu vực phía Nam và Tây Nam thuộc nhóm lún nhiều, với nguyên nhân gồm nền tự nhiên yếu, khai thác nước ngầm và tải trọng đô thị.

Với người mua, điều cần hiểu là lún không phải thảm họa nếu được tính trước. Móng cọc đúng thiết kế, xử lý nền khi tôn, không xây nhà nặng trên nền mới đắp chưa ổn định, hạn chế khoan giếng lấy nước ngầm là những cách phòng ngừa phổ biến. Điều nguy hiểm là mua một căn nhà xây ẩu trên nền yếu, đã có dấu hiệu lún lệch, nứt chéo ở góc cửa, nền gạch bong phồng, mà không nhận ra.

Ở phía Bắc vùng ven, nền đất gò cứng hơn nên vấn đề lún nhẹ hơn nhiều, nhưng vẫn nên khảo sát địa chất cho công trình nhiều tầng, nhất là trên đất từng là ao, mương được san lấp.

Tự kiểm một khu trước khi mua: nhìn gì, hỏi gì

Không cần thiết bị chuyên môn, vẫn có thể thu thập phần lớn thông tin về ngập và nền đất bằng mắt và bằng vài câu hỏi đúng:

Bảy việc trên mất khoảng nửa ngày. Đó là nửa ngày rẻ nhất trong cả quá trình mua nhà, so với chi phí sửa chữa nếu chọn nhầm.

Đê bao, cống ngăn triều và quy hoạch thoát nước: nên hiểu thế nào

TP.HCM đã đầu tư nhiều công trình chống ngập: nâng cấp cống, nạo vét kênh, xây đê bao và các cống kiểm soát triều lớn trên sông. Khi một hệ thống như vậy khép kín và vận hành, những khu phía trong được bảo vệ khỏi triều cường ở mức thiết kế. Đây là thông tin tốt cho người mua ở các khu thấp, nhưng cần đọc cho đúng.

Thứ nhất, một công trình đã xây chưa chắc đã vận hành đầy đủ, và một hệ thống chưa khép kín thì nước vẫn có thể vào từ những đoạn hở. Thứ hai, công trình chống triều không giải quyết ngập do mưa nếu cống nội khu nhỏ và bị lấp. Thứ ba, những khu nằm ngoài đê bao, như các khu sát sông, cù lao, vẫn chịu triều như cũ, thậm chí nặng hơn khi nước không còn chỗ tràn.

Vì vậy, khi nghe "khu này đã có đê bao, hết ngập rồi", hãy hỏi lại: thửa đất nằm trong hay ngoài tuyến đê, công trình đã vận hành chưa, năm gần nhất nước còn vào đường không. Người dân sống ở đó lâu năm thường trả lời chính xác hơn mọi bản tin.

Chi phí chống ngập, chống lún: tính vào ngay từ đầu

Khi so hai lựa chọn ở hai hướng khác nhau, nhiều người chỉ so giá đất và diện tích. Ở vùng ven TP.HCM, cách so đúng là cộng thêm các chi phí kỹ thuật: tôn nền, xử lý nền, móng, chống thấm tầng trệt, máy bơm, gờ chắn nước, và khả năng phải nâng nền lần nữa sau vài năm khi đường được nâng cấp. Những chi phí này ở hướng thấp có thể lớn hơn hẳn hướng cao.

Còn có những chi phí không ra tiền ngay: xe máy hư vì lội nước, đồ đạc tầng trệt hỏng, những buổi tối phải ở nhà vì đường ngập, con không đi học được. Với gia đình có người già, trẻ nhỏ, chi phí vô hình này nặng hơn nhiều so với một khoản tiền chênh lệch giá đất.

Cách làm thực tế là nhờ một kỹ sư hoặc nhà thầu có kinh nghiệm ở khu vực đó ước tính sơ bộ chi phí nền móng và chống ngập cho thửa đất, trước khi đặt cọc. Một khoản phí tư vấn nhỏ có thể làm thay đổi hẳn phép so sánh giữa các lựa chọn. Khi thương lượng giá nhà có sẵn, bản ước tính đó cũng là căn cứ để đề nghị trừ chi phí nâng nền, sửa móng.

Câu hỏi thường gặp

Khu nào ở vùng ven TP.HCM hay ngập nhất?

Nhìn chung các khu thấp ở phía Nam và Tây Nam như Nhà Bè, Cần Giờ, phía Nam Bình Chánh cũ, dải Long An cũ giáp ranh và vùng ven sông Đồng Nai, sông Sài Gòn chịu triều cường và ngập nhiều hơn. Nhưng ngập cục bộ do mưa xảy ra ở nhiều nơi, nên phải kiểm từng con đường.

Triều cường ở TP.HCM thường vào tháng mấy?

Các đợt triều cường cao thường rơi vào khoảng tháng 9 đến tháng 12 dương lịch, quanh những ngày rằm và đầu tháng âm lịch. Cơ quan khí tượng thủy văn có công bố dự báo mực nước, nên dùng để chọn ngày đi xem nhà đất ở khu thấp.

Làm sao biết một căn nhà cũ đã bị lún?

Dấu hiệu thường gặp là vết nứt chéo ở góc cửa, cửa đóng mở bị kẹt, nền gạch bong phồng hoặc dốc lệch, khe hở giữa nhà và nhà bên cạnh lớn dần. Thấy những dấu hiệu này, nên nhờ kỹ sư kết cấu đánh giá trước khi quyết định mua.

Nhà thấp hơn mặt đường thì nâng nền tốn kém không?

Chi phí phụ thuộc độ chênh, diện tích và kết cấu nhà, có khi chỉ nâng sàn tầng trệt, có khi phải nâng cả cửa, cầu thang, hệ thống điện nước. Đây là khoản lớn, nên nhờ nhà thầu ước tính trước và trừ vào khi thương lượng giá.

Đất ở phía Bắc vùng ven TP.HCM có cần khảo sát địa chất không?

Nền đất gò ở phía Bắc cứng hơn phía Nam, nhưng vẫn nên khảo sát với công trình nhiều tầng, nhất là khi thửa đất từng là ao, mương, ruộng thấp được san lấp. Lớp đất đắp chưa ổn định có thể gây lún dù khu vực nhìn chung là đất cao.

Hỏi cao độ nền quy hoạch ở đâu?

Thông tin cao độ nền xây dựng, kế hoạch nâng cấp đường, cống thoát nước thường có ở bộ phận quản lý đô thị của UBND cấp xã và trong hồ sơ quy hoạch được duyệt. Nên hỏi kèm số tờ, số thửa để biết thửa đất sẽ cao hay thấp hơn đường sau khi làm hạ tầng.