Nhà gần nút giao và nhà sát mép cao tốc khác nhau ở điểm cốt lõi: cao tốc là đường khép kín, xe chỉ lên xuống ở nút giao. Nhà cách nút giao một quãng ngắn trên đường kết nối được hưởng thời gian đi xa ngắn lại; nhà sát mép cao tốc ở giữa hai nút giao thì không ra thẳng được, thường chỉ nhận tiếng ồn, bụi, ánh đèn và đôi khi bị chia cắt khỏi phần còn lại của làng. "Mặt tiền cao tốc" vì vậy gần như không phải mặt tiền theo nghĩa đi lại hay kinh doanh.
Ở vùng ven các thành phố lớn, ngày càng nhiều khu dân cư nằm cạnh những tuyến cao tốc mới hoặc vành đai được thiết kế theo tiêu chuẩn cao tốc. Bài này so các vị trí thường gặp quanh một tuyến như vậy: gần nút giao, sát mép tuyến, chân đường dẫn lên cầu cạn, phía sau đường gom; nói về tiếng ồn, chia cắt, thoát nước, và gợi ý cách đi xem để thấy những thứ tờ rơi không ghi.
Cao tốc khép kín nghĩa là gì với nhà bên cạnh
Đường cao tốc được thiết kế cho xe chạy tốc độ cao, liên tục, không có giao cắt cùng mức, không có xe đi ngược chiều, không cho xe thô sơ và người đi bộ. Để giữ được điều đó, cao tốc có hàng rào hai bên và chỉ có lối ra vào tại các nút giao khác mức. Một căn nhà nằm cách hàng rào vài chục mét vẫn phải đi đường dân sinh tới nút giao gần nhất mới lên được cao tốc, có khi nút giao cách mấy cây số.
Một số tuyến vành đai mới ở vùng ven được thiết kế gồm phần cao tốc ở giữa và đường song hành hoặc đường gom hai bên. Đường song hành phục vụ xe địa phương, có thể có lối rẽ vào khu dân cư. Khi đó nhà ven đường song hành có lối đi tốt hơn nhiều so với nhà sát cao tốc không có song hành. Nhưng đường song hành không phải lúc nào cũng làm cùng lúc với phần cao tốc; có đoạn được làm sau nhiều năm tuỳ vốn và mặt bằng.
Vì vậy khi nghe "đất giáp vành đai", câu đầu tiên cần hỏi là: đoạn này có đường song hành không, đã làm chưa, lối rẽ từ song hành vào khu đất ở đâu. Câu trả lời đổi hoàn toàn giá trị sử dụng của thửa.
Các vị trí quanh một tuyến cao tốc
Bảng so các vị trí hay gặp. Không có vị trí nào tốt cho mọi người; tuỳ bạn cần ở yên tĩnh, cần đi xa thường xuyên, hay cần làm kho, mở dịch vụ:
| Vị trí | Lối đi | Môi trường sống | Hợp với |
|---|---|---|---|
| Trên đường kết nối, cách nút giao một quãng | Lên cao tốc nhanh, có xe buýt, dịch vụ dần mọc | Ồn vừa, xe tải qua lại giờ cao điểm | Người đi làm xa, gia đình cần đi lại nhiều |
| Ngay sát hoặc trong vòng nút giao | Đường đi lòng vòng, nhiều làn rẽ | Ồn, bụi, xe tải dồn; dễ bị thu hồi khi mở rộng nút | Kho bãi, trạm dịch vụ, ít hợp ở lâu dài |
| Sát mép cao tốc giữa hai nút giao | Không ra thẳng; đi đường làng tới nút giao | Ồn ngày đêm, đèn xe, bụi mùa khô | Ít người; thường chỉ hợp giữ đất nông nghiệp |
| Ven đường song hành, đường gom | Ra vào được ở điểm quy định | Ồn hơn trong làng nhưng có lối đi tốt | Cửa hàng nhỏ, nhà ở có tính toán cách âm |
| Chân đường dẫn lên cầu cạn | Bị đường dẫn chắn, đi vòng xa | Khuất nắng một phía, ồn dội xuống | Rất hạn chế |
| Trong làng, cách tuyến vài trăm mét | Đi đường làng ra nút giao | Yên tĩnh hơn hẳn, ít bụi | Gia đình ở thật cần yên tĩnh |
Nhìn vào bảng sẽ thấy vị trí "sát cao tốc" ít khi là vị trí tốt nhất cho nhà ở, dù trong lời rao nó hay được nhấn mạnh nhất. Vị trí cách tuyến vài trăm mét, đi vài phút ra nút giao thường cân bằng tốt hơn giữa kết nối và chất lượng sống.
Tiếng ồn, bụi, rung và ánh đèn
Tiếng ồn từ cao tốc khác tiếng ồn đường phố: nó đều, liên tục, không dứt cả về đêm, và xe tải nặng thường chạy nhiều vào ban đêm để tránh giờ cấm. Ở khoảng cách gần, tiếng lốp xe trên mặt đường và tiếng phanh động cơ của xe tải xuống dốc cầu là nguồn ồn chính. Tuyến đắp cao hay cầu cạn làm tiếng ồn lan xa hơn tuyến đi bằng mặt đất. Một số đoạn qua khu dân cư có tường chắn âm, nhưng không phải tuyến nào cũng có, và tường chỉ giảm được một phần.
Bụi rõ nhất trong mùa khô và trong những năm đầu khi hai bên tuyến còn đất trống, công trường còn hoạt động. Rung động từ xe nặng có thể cảm thấy ở nhà rất gần nền đường, nhất là nơi nền đất yếu ven sông. Ánh đèn pha của xe chạy trên đoạn đắp cao, ở khúc cua, có thể chiếu thẳng vào cửa sổ tầng trên vào ban đêm.
Những yếu tố này khó thấy khi đi xem đất lúc mười giờ sáng ngày thường. Cách duy nhất để biết là đứng ở thửa đất vào buổi tối và đêm, nghe và nhìn. Nếu định ở lâu, hãy tính trước phương án nhà quay lưng ra tuyến, cửa kính hai lớp, trồng hàng cây dày, và chấp nhận rằng không biện pháp nào xoá hẳn được tiếng ồn.
Chia cắt và thoát nước: hai cái giá ít ai nhắc
Một tuyến cao tốc đắp nền cao hai ba mét đi qua vùng ruộng ven đô giống một con đê dài. Người dân hai bên chỉ qua lại được ở các cống chui dân sinh, cầu vượt hoặc nút giao. Nếu cống chui gần nhất cách vài trăm mét, đường từ nhà sang chợ, sang trường ở phía bên kia có thể dài gấp mấy lần trước. Cống chui thấp và hẹp, ô tô lớn không qua được, mùa mưa có thể đọng nước. Với người già và trẻ nhỏ đi bộ, quãng vòng ấy là chuyện hằng ngày.
Nền đường đắp cũng làm thay đổi dòng chảy mặt. Ở vùng trũng ven sông quanh TP.HCM hay vùng đồng bằng quanh Hà Nội, nước mưa vốn chảy tràn qua ruộng nay phải dồn qua các cống ngang đường. Nếu cống không đủ hoặc bị lấp, một phía tuyến có thể ngập lâu hơn trước. Người mới tới không biết điều này; người ở lâu trong làng thì biết rõ.
Khi đi xem đất gần cao tốc, nên đi bộ tìm cống chui và cầu vượt dân sinh gần nhất, đo quãng vòng, và hỏi vài nhà lâu năm xem từ khi có tuyến, chỗ nào ngập lâu hơn, chỗ nào ra đồng khó hơn. Những câu chuyện đó đáng giá hơn mọi phối cảnh.
Đất quanh nút giao thay đổi mục đích sử dụng
Quanh các nút giao lớn ở vùng ven, theo thời gian thường mọc lên kho bãi, bãi xe, trạm dừng, xưởng, cửa hàng vật liệu, quán ăn phục vụ tài xế. Quy hoạch phân khu nhiều nơi cũng dành đất quanh nút giao cho thương mại, dịch vụ, logistics. Đây là chức năng hợp lý về mặt kinh tế nhưng làm môi trường sống ở sát nút giao ồn ào, nhiều xe container ra vào, đường địa phương xuống cấp nhanh.
Nếu bạn mua để mở dịch vụ, cho thuê kho hay làm xưởng nhỏ, vị trí gần nút giao có lợi thế rõ, với điều kiện quy hoạch cho phép chức năng đó và đường vào đủ cho xe lớn. Nếu bạn mua để ở cùng con nhỏ, nên lùi ra xa hơn một chút, vào khu dân cư có đường nhánh, vừa đủ gần để lên tuyến nhanh, vừa đủ xa để ngủ yên.
Thêm một điều: nút giao có thể được mở rộng khi lưu lượng tăng, thêm nhánh rẽ, thêm vòng xuyến. Đất trong và sát vòng nút giao vì thế có rủi ro bị thu hồi thêm về sau. Thông tin quy hoạch hiện hành của thửa sẽ cho biết phần đất nào đã được dành cho mở rộng.
Ví dụ giả định: hai thửa cạnh cùng một tuyến
Hình dung hai thửa đất cùng nằm ở một xã ven đô có tuyến vành đai mới đi qua. Thửa thứ nhất nằm sát hàng rào tuyến, giữa hai nút giao cách nhau vài cây số, phía trước là nền đường đắp cao, lối vào là một con đường đất nhỏ chạy dọc chân taluy. Thửa thứ hai nằm sâu trong khu dân cư cũ, cách tuyến chừng nửa cây số, có đường bê tông rộng vừa đủ hai ô tô tránh nhau, chạy thẳng ra đường kết nối dẫn tới nút giao.
Trên tờ rao, thửa thứ nhất được giới thiệu là "giáp vành đai", thửa thứ hai chỉ ghi "gần vành đai". Nhưng nếu đi thử, người ở thửa thứ hai lên tuyến nhanh hơn, vì đường kết nối dẫn thẳng tới nút giao; còn người ở thửa thứ nhất phải đi ngược vào làng, vòng qua cống chui rồi mới ra được đường kết nối. Buổi tối, thửa thứ hai yên tĩnh, thửa thứ nhất nghe rõ từng chiếc xe tải. Mùa mưa, chân taluy bên thửa thứ nhất đọng nước vì cống ngang đường nằm cách xa.
Ví dụ này không nhằm nói mọi thửa sát tuyến đều kém. Nếu thửa sát tuyến nằm trên đường song hành đã làm xong, có điểm rẽ gần, câu chuyện có thể khác hẳn. Điều ví dụ muốn nhấn là chữ "giáp" hay "gần" trong lời rao không cho bạn biết gì về lối đi, tiếng ồn và nước; chỉ đi thực địa mới cho biết.
Đi xem một thửa đất gần cao tốc
Một buổi đi xem kỹ có thể làm theo trình tự này:
- Xác định nút giao gần nhất và đi thử từ thửa đất tới đó bằng xe máy và ô tô, ghi thời gian và độ khó của đường.
- Tìm đường song hành, đường gom, cống chui, cầu vượt dân sinh gần thửa; đi bộ một vòng để biết quãng vòng thật.
- Đứng ở thửa đất ít nhất mười lăm phút vào buổi tối, nghe tiếng ồn và nhìn ánh đèn xe trên tuyến.
- Hỏi người dân lâu năm về ngập, về đường ra đồng, ra chợ trước và sau khi có tuyến.
- Xin thông tin quy hoạch của thửa, chú ý phần dành cho mở rộng nút giao, đường gom, hành lang an toàn.
- Cân nhắc ai sẽ sống ở đây: người già, trẻ nhỏ, người làm ca đêm cần ngủ ngày đều nhạy cảm với tiếng ồn hơn.
Sau buổi đi xem như vậy, nhiều người đổi ý từ thửa "sát cao tốc" sang thửa cách vài trăm mét, đi xa hơn một chút mà sống dễ hơn nhiều.
Câu hỏi thường gặp
Nhà sát cao tốc có được mở cửa hàng kinh doanh không?
Nhà sát hàng rào cao tốc không có lối ra vào trực tiếp nên khách đi trên cao tốc không ghé được. Kinh doanh chỉ khả thi nếu nhà nằm trên đường song hành, đường gom hoặc đường dân sinh có lưu lượng địa phương, và chức năng đó phù hợp quy hoạch.
Ở cách cao tốc bao xa thì đỡ ồn?
Không có khoảng cách chung, vì tiếng ồn phụ thuộc lưu lượng, tỷ lệ xe tải, tuyến đắp cao hay đi bằng, có tường chắn âm hay không, và nhà cửa, cây cối chắn giữa. Cách thực tế nhất là đứng ở thửa đất vào buổi tối và đêm để nghe, so vài vị trí khác nhau.
Đường song hành của vành đai có làm cùng lúc với phần cao tốc không?
Không phải lúc nào cũng vậy. Tuỳ dự án, đường song hành có thể được đầu tư cùng hoặc làm sau theo từng đoạn, phụ thuộc vốn và mặt bằng. Cần hỏi chủ đầu tư hoặc UBND cấp xã về đoạn gần thửa đất, thay vì dựa vào phối cảnh toàn tuyến.
Cao tốc đi qua có làm đất nông nghiệp hai bên dễ chuyển thành đất ở hơn không?
Không tự động. Chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được duyệt, được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Đất trong hành lang an toàn hoặc vùng dành cho nút giao, đường gom còn bị hạn chế nhiều hơn.
Có nên lo về rung lún nhà ở gần cao tốc không?
Với nhà ở xa nền đường vài chục mét trở lên, rung thường không đáng kể. Nhà rất sát nền đường trên đất yếu có thể cảm thấy rung khi xe nặng qua. Nếu định xây gần, nên khảo sát địa chất, làm móng phù hợp và hỏi kỹ sư kết cấu.
Đất gần nút giao có bị thu hồi thêm khi mở rộng nút giao không?
Có khả năng nếu quy hoạch đã dành đất cho mở rộng nút giao, thêm nhánh rẽ hay đường gom. Thông tin quy hoạch hiện hành của thửa sẽ thể hiện phần đó. Hãy hỏi cơ quan đất đai và UBND cấp xã trước khi mua đất trong hoặc sát vòng nút giao.