Ở thật kết hợp tích luỹ là mua một chỗ ở ở vùng ven mà gia đình dùng hằng ngày, đồng thời chọn sao cho tài sản ấy giữ được giá trị theo thời gian; khác với đầu cơ, nó không cần bán mới có ích, nên không bị áp lực thời điểm và không phụ thuộc vào việc giá phải tăng. Với phần đông gia đình làm công ăn lương, đây là cách tiếp cận đất ven đô ít rủi ro nhất, miễn là chọn chỗ ở theo nhu cầu sống thật chứ không theo lời hứa tăng giá.
Bài này so ba cách dùng đất ven đô, chỉ ra lợi thế của người mua để ở, các tiêu chí chọn chỗ vừa sống tốt vừa giữ giá trị, những mô hình như xây theo giai đoạn hay ở một phần cho thuê một phần, và những lúc "mua để ở" lặng lẽ biến thành đầu cơ mà chính người mua không nhận ra.
Ba cách dùng đất ven đô
Cùng một mảnh đất ven đô, mỗi người mua có thể nhìn nó theo một cách rất khác. Bảng dưới so ba cách tiếp cận phổ biến để thấy rõ khác biệt về rủi ro và áp lực.
| Tiêu chí | Ở thật | Ở kết hợp tích luỹ | Đầu cơ |
|---|---|---|---|
| Mục đích chính | Có chỗ ở phù hợp | Có chỗ ở và giữ tài sản lâu dài | Bán lại có lời trong thời gian ngắn |
| Cần bán mới có ích | Không | Không | Có |
| Áp lực thời điểm | Thấp | Thấp | Cao |
| Tiêu chí chọn | Gần chỗ làm, trường, tiện ích | Như ở thật, cộng thêm giấy tờ tốt, khả năng nâng cấp | Tin tức hạ tầng, quy hoạch, tốc độ tăng giá |
| Khi thị trường lặng | Vẫn sống bình thường | Vẫn sống bình thường, chờ được | Kẹt vốn, có thể phải bán lỗ |
| Rủi ro lớn nhất | Chọn sai chỗ, đi lại vất vả | Mua quá sức, chọn xa nhu cầu thật | Mua đỉnh, thanh khoản cạn, vay nợ |
Điểm mấu chốt là hai cột đầu không cần bán mới có ích. Chính điều đó cho người mua quyền chờ đợi, thứ mà người đầu cơ không có.
Lợi thế của người mua để ở
Lợi thế đầu tiên và rõ nhất là tiết kiệm tiền thuê nhà. Một gia đình đang thuê nhà trong thành phố, khi chuyển sang ở nhà của mình ở vùng ven, có thể dùng khoản tiền thuê trước đây để trả góp hoặc tích luỹ. Lợi ích này đến ngay từ tháng đầu tiên, không phụ thuộc vào việc giá đất tăng hay giảm.
Lợi thế thứ hai là không bị ép bán. Người ở thật không cần quan tâm giá thị trường tuần này lên hay xuống. Khi thị trường lặng, người đầu cơ lo lắng, người ở thật vẫn đi làm, đưa con đi học, tối về nhà như thường. Nếu sau mười năm giá trị tài sản tăng, đó là phần thưởng; nếu không tăng, gia đình vẫn có chỗ ở ổn định.
Lợi thế thứ ba là sự hiểu biết tích luỹ dần. Sống ở một khu, bạn biết hẻm nào ngập, chợ nào họp sớm, khu nào đang có người về ở, mảnh đất nào sắp được bán. Khi muốn mua thêm hoặc đổi chỗ, bạn có thông tin của người trong cuộc thay vì phụ thuộc vào lời rao.
Lợi thế cuối cùng là tài sản được sử dụng. Một căn nhà có người ở được chăm sóc, sửa chữa, cải tạo; nó không bị lấn chiếm, không thành nơi đổ rác. Khi cần bán, một căn nhà đang có người ở tử tế thường dễ thuyết phục người mua hơn một mảnh đất trống cỏ mọc.
Tích luỹ không chỉ nằm ở giá đất
Khi nói tích luỹ bằng nhà ở, người ta thường nghĩ tới việc giá trị căn nhà tăng lên. Nhưng với người ở thật, phần tích luỹ chắc chắn nhất lại nằm ở chỗ khác: khoản nợ gốc giảm dần qua mỗi kỳ trả góp, tiền thuê nhà không còn phải trả, và chi phí sinh hoạt ở vùng ven thường dễ thở hơn nội đô ở một số khoản như gửi xe, ăn uống, rau quả.
Một phần tích luỹ khác là sự ổn định cho con cái. Trẻ không phải đổi trường mỗi lần gia đình đổi nhà thuê, có bạn bè trong xóm, có không gian chạy nhảy. Những thứ này không quy ra tiền, nhưng là lý do nhiều gia đình trẻ chấp nhận quãng đường đi làm xa hơn.
Tất nhiên, vùng ven cũng có những chi phí riêng: xăng xe nhiều hơn, thời gian đi lại dài hơn, có khi phải mua thêm một chiếc xe hoặc trả tiền xe đưa đón cho con. Một phép tính công bằng phải cộng cả những khoản này. Nhưng khi cộng đủ cả hai phía, nhiều gia đình nhận ra rằng phần lợi của việc có nhà ở vùng ven không nằm ở việc chờ giá tăng, mà ở chỗ mỗi tháng trôi qua, họ đang trả tiền cho tài sản của chính mình thay vì cho chủ nhà.
Chọn chỗ ở vừa sống tốt vừa giữ giá trị
Những tiêu chí làm cho một chỗ ở dễ sống cũng chính là những tiêu chí giúp nó giữ giá trị, vì người mua lại sau này cũng là người cần ở. Khi chọn, nên ưu tiên:
- Thời gian đi làm hằng ngày chấp nhận được với cả hai vợ chồng, đo thật vào giờ cao điểm, không tin con số quảng cáo.
- Trường học cho con trong tầm đưa đón hợp lý, hỏi rõ điều kiện tuyển sinh theo nơi cư trú.
- Khu đã có người ở, có chợ, có trạm y tế hoặc phòng khám gần, có hàng quán mở buổi tối.
- Không ngập khi mưa lớn hay triều cường, hỏi người ở lâu năm và tự đến xem vào mùa mưa.
- Giấy tờ đầy đủ, có đất ở, xây dựng được theo quy định, không dính quy hoạch lộ giới lớn.
- Đường vào đủ rộng cho xe cứu thương, xe chữa cháy, và tốt nhất là ô tô.
- Diện tích và hình dạng thửa phù hợp để sau này cải tạo, mở rộng khi gia đình đông hơn.
Để ý rằng trong danh sách không có tiêu chí "sắp có dự án lớn" hay "giá đang tăng nhanh". Những yếu tố đó có thể là điểm cộng, nhưng không nên là lý do chính khi chọn nơi sẽ sống mỗi ngày.
Xây theo giai đoạn: cách hợp lý với ngân sách vừa phải
Một lợi thế của đất ven đô so với nội đô là diện tích thường đủ để xây theo giai đoạn. Nhiều gia đình trẻ chọn cách xây trước một căn nhà nhỏ đủ ở, để lại phần đất phía sau hoặc bên cạnh làm sân, vườn rau, rồi mở rộng khi có thêm tiền và thêm người. Cách này giảm áp lực vay ban đầu, cho phép gia đình sống thử ở khu vực trước khi đầu tư thêm.
Để xây theo giai đoạn thuận lợi, nên thiết kế tổng thể ngay từ đầu dù chỉ xây một phần: móng, cột ở vị trí có thể nối tiếp, đường ống điện nước chờ sẵn, khoảng lùi đúng quy định. Thiết kế này nên được thể hiện trong hồ sơ xin phép xây dựng nếu khu vực yêu cầu giấy phép, để khi mở rộng không phải làm lại từ đầu hay gặp vấn đề về phép.
Cần lưu ý rằng không phải phần đất nào trên sổ cũng được xây. Nếu thửa đất chỉ có một phần là đất ở, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm hay đất nông nghiệp khác, thì chỉ được xây nhà trên phần đất ở; phần còn lại muốn xây phải làm thủ tục chuyển mục đích nếu quy hoạch cho phép. Hỏi rõ tại UBND cấp xã trước khi thiết kế để tránh xây xong rồi bị xử phạt.
Xây theo giai đoạn cũng là một cách tích luỹ: mỗi lần mở rộng, giá trị sử dụng của căn nhà tăng lên, và gia đình đang trực tiếp hưởng phần giá trị đó mỗi ngày.
Ở một phần, cho thuê một phần: được và mất
Mô hình phổ biến. Ở vùng ven gần khu công nghiệp, trường đại học, nhiều gia đình xây nhà có tầng trệt làm ki-ốt cho thuê hoặc vài phòng trọ phía sau. Khoản thu từ cho thuê giúp trả nợ, biến căn nhà thành tài sản vừa để ở vừa có dòng tiền.
Rủi ro về dòng tiền. Nhu cầu thuê quanh khu công nghiệp lên xuống theo đơn hàng của nhà máy. Có thời điểm phòng kín, có thời điểm trống nhiều tháng. Không nên tính khoản trả nợ dựa hoàn toàn vào tiền thuê.
Nghĩa vụ pháp lý. Cho thuê phòng trọ, ki-ốt thường phải khai báo, nộp thuế theo quy định đối với cá nhân cho thuê tài sản, đăng ký tạm trú cho người thuê, và đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, nhất là với nhà nhiều phòng. Những quy định này nên được hỏi rõ trước khi thiết kế.
Ảnh hưởng tới cuộc sống. Sống chung khuôn viên với người thuê đồng nghĩa với ít riêng tư hơn, phải quản lý giờ giấc, điện nước, vệ sinh chung. Gia đình có con nhỏ hoặc người già cần cân nhắc điều này cùng với khoản thu.
Khi "mua để ở" lặng lẽ thành đầu cơ
Nhiều người bắt đầu với ý định mua để ở, nhưng trong quá trình tìm kiếm, dưới tác động của lời tư vấn và không khí thị trường, lựa chọn dần dịch chuyển. Mảnh đất cuối cùng được mua nằm xa chỗ làm hơn dự định vì "ở đó sắp có đường", lớn hơn nhu cầu vì "sau này tách bán một nửa", hoặc ở khu chưa có ai sống vì "giá còn rẻ, vài năm nữa đông". Khi đó, căn nhà để ở đã trở thành một khoản đầu cơ khoác áo nhà ở.
Dấu hiệu dễ nhận ra là gia đình không dọn về ở được như dự định. Đường đi làm quá xa, trường cho con không có, khu xung quanh vắng vẻ. Mảnh đất nằm im, trong khi gia đình vẫn thuê nhà trong thành phố và còn thêm khoản trả góp. Lúc này họ mang cả gánh nặng của người ở thuê lẫn người giữ đất.
Để tránh điều đó, trước khi mua hãy tự hỏi: nếu ngày mai phải dọn về đây ở, gia đình có sống được không? Nếu câu trả lời là "chưa, phải vài năm nữa", thì đó là đầu tư, cần được tính toán như đầu tư, với đủ các bài kiểm tra về vốn, thời gian và thanh khoản.
Một cách làm thận trọng được nhiều gia đình chọn là thuê nhà ở thử tại khu vực định mua trong vài tháng. Chi phí thuê ngắn hạn nhỏ so với rủi ro mua sai chỗ, và những tháng sống thử sẽ trả lời mọi câu hỏi về đi lại, ngập nước, hàng xóm mà không lời tư vấn nào trả lời được.
Câu hỏi thường gặp
Nên mua nhà ven đô để ở hay tiếp tục thuê trong thành phố?
Tuỳ thời gian đi làm, trường cho con, khả năng tài chính và kế hoạch dài hạn của gia đình. Nếu chỗ ở ven đô đáp ứng được nhu cầu sống hằng ngày và khoản trả góp tương đương tiền thuê, mua để ở thường ổn định hơn về lâu dài.
Mua đất ven đô để sau này xây nhà có phải là ở thật không?
Chỉ khi kế hoạch xây và dọn về ở cụ thể, trong thời gian gia đình chịu được. Nếu chưa rõ khi nào xây, mảnh đất đang là tài sản đầu tư và cần được tính toán như đầu tư, bao gồm chi phí giữ đất và thanh khoản.
Có nên xây phòng trọ để cho thuê trên đất ở vùng ven?
Có thể tạo dòng tiền, nhưng cần tính rủi ro phòng trống, nghĩa vụ thuế, khai báo tạm trú và yêu cầu phòng cháy chữa cháy. Không nên dựa hoàn toàn vào tiền thuê để trả nợ, và cần cân nhắc ảnh hưởng tới sự riêng tư của gia đình.
Đất có một phần là đất ở thì xây được bao nhiêu?
Chỉ được xây nhà trên phần diện tích đất ở, theo quy định xây dựng của địa phương. Phần đất nông nghiệp còn lại muốn xây phải làm thủ tục chuyển mục đích nếu quy hoạch cho phép. Nên hỏi UBND cấp xã trước khi thiết kế.
Thuê ở thử trước khi mua có cần thiết không?
Rất nên làm nếu có điều kiện. Vài tháng sống thử giúp bạn biết thời gian đi làm thật, tình trạng ngập, hàng xóm, tiện ích và an ninh. Chi phí thuê ngắn hạn thường nhỏ hơn nhiều so với cái giá của việc mua sai chỗ.
Mua để ở có cần quan tâm tới khả năng bán lại không?
Có, ở mức vừa phải. Những tiêu chí làm chỗ ở dễ sống như giấy tờ tốt, đường vào rộng, gần trường chợ, không ngập cũng giúp tài sản dễ bán khi gia đình cần đổi chỗ. Nhưng không nên để khả năng bán lại lấn át nhu cầu sống thật.