Chi phí giữ đất ven đô gồm ba nhóm: tiền phải trả khi mua và khi bán (thuế, lệ phí, công chứng, môi giới), tiền phải chi trong suốt thời gian giữ (thuế đất hằng năm, rào, mốc, phát cỏ, trông coi, xử lý lấn chiếm), và chi phí cơ hội của số vốn nằm im. Nhiều người chỉ lấy giá bán trừ giá mua rồi kết luận lời, trong khi cộng đủ ba nhóm này có thể khiến một khoản "lời" thành hoà vốn, thậm chí lỗ thật.
Bài này đi qua từng nhóm chi phí, chỉ ra những khoản hay bị quên với riêng đất vùng ven, và đưa một bảng ví dụ giả định để bạn tự thay số của mình. Mức thuế, phí cụ thể thay đổi theo chính sách từng thời kỳ, nên mọi con số áp dụng thật cần kiểm tại cơ quan thuế và văn phòng công chứng vào lúc giao dịch.
Vì sao chi phí giữ đất hay bị đánh giá thấp
Lúc mua, toàn bộ sự chú ý dồn vào giá trên hợp đồng và khả năng tăng giá. Những khoản nhỏ như lệ phí, phí đo đạc, tiền rào đất có vẻ không đáng kể so với số tiền lớn đang xuống. Trong thời gian giữ, chi phí phát sinh lắt nhắt từng năm, mỗi lần một ít, nên không ai cộng lại. Đến lúc bán, người bán nhớ giá mua, nhìn giá bán, và quên mất tất cả những gì nằm giữa.
Với đất ven đô, có thêm một lý do: chủ đất thường ở xa. Một mảnh đất ở huyện cũ ngoài rìa thành phố, chủ sống trong nội đô, mỗi lần về thăm là một buổi đi lại, một lần nhờ người phát cỏ, một lần đóng tiền cho ai đó trông chừng. Những chi phí này không có hoá đơn, không ai ghi sổ, nhưng chúng là thật.
Ngoài ra, chi phí cơ hội gần như không bao giờ được tính. Số tiền nằm trong đất nếu gửi ngân hàng hoặc dùng cho việc khác cũng sẽ sinh ra một khoản. Khi so lời lỗ của việc giữ đất, phải so với phương án thay thế hợp lý, không phải so với con số không.
Thói quen tốt là mở một sổ riêng cho từng mảnh đất ngay từ ngày đặt cọc, ghi mọi khoản chi kèm ngày tháng. Sau năm năm, cuốn sổ ấy cho bạn biết giá vốn thật của mảnh đất, con số cần biết trước khi quyết định bán ở mức giá nào.
Chi phí ở hai đầu giao dịch
Khi mua. Người nhận chuyển nhượng thường nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên, cộng với phí công chứng hợp đồng, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc nếu phải đo lại, phí cấp đổi giấy chứng nhận. Ai chịu khoản nào do hai bên thoả thuận trong hợp đồng, nên đọc kỹ điều khoản này trước khi ký.
Khi bán. Người chuyển nhượng thường phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, trừ các trường hợp được miễn theo luật. Cách tính thuế với chuyển nhượng bất động sản đã và đang được bàn sửa đổi, nên không lấy mức của lần giao dịch trước để tính cho lần sau mà phải kiểm quy định hiện hành.
Môi giới. Phí môi giới thường tính theo phần trăm giá giao dịch hoặc một khoản thoả thuận. Nếu cả lúc mua lẫn lúc bán đều qua môi giới, khoản này xuất hiện hai lần. Thoả thuận phí bằng văn bản, nói rõ khi nào phát sinh nghĩa vụ trả phí.
Chênh lệch giá khai và giá thật. Có nơi vẫn còn thói quen khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá thật để giảm thuế. Việc này vi phạm pháp luật, có thể bị truy thu và xử phạt, và còn gây bất lợi cho chính người mua khi sau này bán lại, vì giá vốn được ghi nhận thấp hơn số tiền đã thật sự bỏ ra.
Chi phí trong suốt thời gian giữ
Đất có phần đất ở thường phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm. Với một thửa đất ở diện tích vừa phải, khoản này thường không lớn, nhưng nộp chậm sẽ bị tính tiền chậm nộp và có thể gây rắc rối khi làm thủ tục chuyển nhượng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện đang được miễn theo nghị quyết của Quốc hội trong một thời hạn nhất định; nên kiểm thời hạn miễn còn hiệu lực tới khi nào.
Khoản tiếp theo là giữ hiện trạng. Một mảnh đất trống ở ven đô cần có ranh giới rõ: cột mốc, hàng rào, ít nhất là hàng trụ bê tông và dây kẽm. Cỏ mọc nhanh trong mùa mưa, nếu không phát định kỳ sẽ thành nơi đổ rác, bị hàng xóm phàn nàn, có nơi chính quyền nhắc nhở về vệ sinh môi trường. Nhiều chủ đất phải thuê người phát cỏ vài lần mỗi năm hoặc nhờ người quen gần đó trông coi với một khoản trả ơn.
Đất trũng có thể cần san lấp trước khi xây. Đất ven kênh rạch có thể cần kè bờ để không bị sạt. Những khoản này không bắt buộc ngay, nhưng người mua lại sẽ trừ chúng vào giá khi thương lượng. Nói cách khác, bạn hoặc tự bỏ ra, hoặc bị trừ vào giá bán.
Cuối cùng là chi phí đi lại và thời gian của chính chủ đất: những lần về kiểm tra, làm việc với chính quyền địa phương, gặp hàng xóm khi có chuyện ranh giới. Thời gian ấy khó quy ra tiền nhưng là một phần của việc giữ đất, đặc biệt với người ở xa.
Rủi ro biến thành chi phí: lấn chiếm, bỏ hoang, xây trái phép
Lấn chiếm và tranh chấp ranh. Đất bỏ trống lâu năm dễ bị người xung quanh lấn dần: dời hàng rào, trồng cây, đổ vật liệu, có trường hợp xây cả công trình phụ. Giải quyết tranh chấp tốn thời gian, có khi phải qua hoà giải ở cấp xã rồi ra toà. Kiểm tra định kỳ và giữ quan hệ tốt với hàng xóm là cách phòng rẻ nhất.
Bỏ hoang đất nông nghiệp. Theo luật đất đai, đất nông nghiệp phải được sử dụng đúng mục đích. Đất trồng cây hoặc nuôi trồng bị bỏ không sử dụng liên tục trong thời gian luật quy định, đã bị xử phạt mà vẫn không đưa vào sử dụng, có thể bị nhà nước thu hồi. Người mua đất nông nghiệp để giữ nên có phương án canh tác tối thiểu hoặc cho thuê trồng trọt có hợp đồng.
Người khác xây trên đất của mình. Có trường hợp chủ đất ở xa phát hiện người lạ dựng nhà tạm hoặc làm quán trên đất. Càng để lâu càng khó xử lý. Nên báo ngay chính quyền cấp xã và lập biên bản hiện trạng khi phát hiện.
Tự xây trái phép để "giữ đất". Một số chủ đất dựng nhà tạm, chuồng trại, nhà kho trên đất nông nghiệp để giữ chỗ. Nếu không được phép, công trình có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ, mất thêm tiền và còn làm hồ sơ thửa đất xấu đi trong mắt người mua.
Ví dụ giả định: cộng đủ chi phí giữ một mảnh đất
Bảng dưới dùng đơn vị tính giả định, không phải giá thật, chỉ để minh hoạ cách cộng. Giả sử giá mua là 100 đơn vị và chủ đất giữ trong sáu năm. Thay bằng số của chính bạn để thấy giá vốn thật.
| Khoản | Ví dụ giả định | Ghi chú |
|---|---|---|
| Giá mua trên hợp đồng | 100 đơn vị | Giá đúng thực tế đã trả |
| Thuế phí lúc mua, công chứng, đo đạc | 1 đến 2 đơn vị | Tuỳ thoả thuận ai chịu |
| Môi giới lúc mua | 0 đến 2 đơn vị | Nếu có |
| Rào, mốc, san lấp nhẹ | 2 đến 4 đơn vị | Tuỳ hiện trạng |
| Thuế đất, phát cỏ, trông coi, đi lại trong sáu năm | 1 đến 3 đơn vị | Cộng dồn từng năm |
| Thuế và môi giới lúc bán | 2 đến 4 đơn vị | Theo quy định và thoả thuận khi bán |
| Chi phí cơ hội của 100 đơn vị trong sáu năm | Tuỳ lãi suất tiền gửi từng thời kỳ | Thường là khoản lớn nhất trong bảng |
Trong ví dụ giả định này, chưa tính chi phí cơ hội, giá vốn đã lên khoảng 106 đến 115 đơn vị. Nếu bán được 115 đơn vị sau sáu năm, khoản "lời 15" trên giấy thực ra gần như hoà vốn, và còn thấp hơn nếu so với việc để tiền ở kênh tích luỹ có lãi.
So giữ đất với cách tích luỹ khác cho công bằng
Khi người quen kể đã lời từ một mảnh đất mua cách đây mười năm, con số được nhắc thường là giá bán chia cho giá mua. Phép so ấy bỏ qua hai thứ: toàn bộ chi phí đã kể ở trên, và việc số tiền ban đầu nếu để ở nơi khác trong mười năm cũng đã lớn lên. Muốn biết việc giữ đất có thật sự tốt hơn, phải so giá vốn đầy đủ với kết quả của một phương án thay thế hợp lý trong cùng thời gian.
Phương án thay thế không nhất thiết là gửi tiết kiệm. Với một gia đình đang thuê nhà, phương án thay thế có thể là dùng chính số tiền đó để mua chỗ ở, tiết kiệm được tiền thuê hằng tháng. Với một hộ kinh doanh, phương án thay thế có thể là mở rộng cửa hàng. Mỗi gia đình có một phương án so sánh riêng, và việc giữ đất chỉ đáng làm khi kết quả kỳ vọng vượt qua được phương án ấy sau khi trừ đủ chi phí.
Cũng nên nhớ rằng những câu chuyện được kể lại thường là chuyện thành công. Người mua đất vùng ven rồi kẹt vốn nhiều năm, bán hoà vốn hoặc lỗ ít khi kể chuyện của mình trong bữa cơm. Vì vậy cảm giác "ai giữ đất cũng lời" phần nào là do chỉ nghe được một nửa bức tranh.
Giảm chi phí giữ đất một cách hợp pháp
Không thể loại bỏ chi phí giữ đất, nhưng có thể giảm và kiểm soát nó bằng những việc đơn giản sau:
- Nộp thuế đất đúng hạn, giữ biên lai của từng năm trong một bìa hồ sơ, tránh tiền chậm nộp và chuẩn bị sẵn khi bán.
- Cho người dân địa phương thuê trồng rau, trồng cây ngắn ngày có hợp đồng ghi rõ thời hạn, không xây dựng, trả lại mặt bằng khi chủ cần; vừa có người trông đất vừa đúng mục đích sử dụng.
- Làm rào và cột mốc chắc ngay từ đầu, chụp ảnh hiện trạng định kỳ có ngày tháng để làm bằng chứng nếu có tranh chấp.
- Giữ liên lạc với một hai hộ hàng xóm tin cậy, nhờ báo khi có người lạ vào đất hoặc có thay đổi bất thường.
- Thoả thuận rõ bằng văn bản về phí môi giới và ai chịu thuế phí ngay từ khi mua, tránh tranh cãi lúc bán.
- Ghi sổ chi phí từ ngày đầu để biết giá vốn thật, không quyết định bán dựa trên trí nhớ.
Những việc này tốn ít công nhưng giúp mảnh đất giữ được giá trị, và giúp bạn biết chính xác mình đang lời hay lỗ khi có người hỏi mua.
Câu hỏi thường gặp
Giữ đất trống có phải nộp thuế hằng năm không?
Đất có phần đất ở thường phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm. Thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện được miễn theo nghị quyết của Quốc hội trong một thời hạn. Nên hỏi cơ quan thuế hoặc UBND cấp xã về nghĩa vụ cụ thể của thửa đất mình.
Bỏ hoang đất nông nghiệp có bị thu hồi không?
Có thể, nếu đất không được sử dụng liên tục trong thời gian luật quy định, đã bị xử phạt mà vẫn không đưa vào sử dụng. Người giữ đất nông nghiệp nên canh tác tối thiểu hoặc cho thuê trồng trọt có hợp đồng để đất được sử dụng đúng mục đích.
Ai chịu thuế phí khi mua bán đất?
Theo thông lệ, người bán nộp thuế thu nhập cá nhân, người mua nộp lệ phí trước bạ, nhưng hai bên có thể thoả thuận khác trong hợp đồng. Điều quan trọng là ghi rõ bằng văn bản trước khi ký để tránh tranh cãi khi làm thủ tục.
Chi phí cơ hội là gì và tính thế nào?
Chi phí cơ hội là khoản lợi bạn bỏ lỡ khi để tiền trong đất thay vì dùng vào kênh khác. Cách tính đơn giản là lấy số tiền đã bỏ vào đất nhân với mức lãi của một kênh tích luỹ an toàn trong cùng khoảng thời gian, rồi so với khoản chênh lệch khi bán.
Khai giá thấp trong hợp đồng để giảm thuế có sao không?
Đây là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị truy thu thuế và xử phạt. Ngoài ra, giá vốn ghi nhận thấp sẽ bất lợi cho người mua khi bán lại sau này, và nếu có tranh chấp, giá trên hợp đồng là căn cứ pháp lý chính.
Đất bị hàng xóm lấn thì xử lý thế nào?
Trước hết nên trao đổi trực tiếp và đối chiếu ranh theo giấy chứng nhận. Nếu không thoả thuận được, có thể đề nghị hoà giải tại UBND cấp xã; hoà giải không thành thì khởi kiện theo quy định. Ảnh chụp hiện trạng định kỳ là bằng chứng hữu ích.