Đất vườn có nhà ở ven đô hợp với gia đình cần không gian rộng, chịu được quãng đường xa hơn và có thời gian chăm sóc một khu vườn; nó không hợp với người cần đi lại nhanh mỗi ngày, cần bán lại nhanh, hoặc mua chỉ vì hình ảnh "về vườn" trên mạng. Đây là loại tài sản cho chất lượng sống khác hẳn nhà phố: có cây, có đất cho trẻ con chạy, có chỗ trồng rau nuôi gà. Đổi lại, mọi thứ quanh nó đều đòi công sức: đường vào, nước, điện, an ninh, cắt cỏ, dọn lá, sửa hàng rào.
Bài này không bàn chuyện giấy tờ của phần đất vườn trong sổ, vì chuyên mục pháp lý đã có bài riêng về sổ vừa đất ở vừa đất vườn. Ở đây chỉ nhìn đất vườn có nhà như một cách sống và một loại tài sản: những gì bạn được, những gì bạn trả, và cách tự kiểm một khu đất vườn trước khi quyết.
Đất vườn có nhà là gì trong đời thực ven đô
Ở vùng ven TP.HCM, kiểu tài sản này hay gặp ở khu Củ Chi, Hóc Môn cũ, dải ven sông Sài Gòn, hoặc phía khu Bình Dương cũ: một thửa vài trăm đến cả nghìn mét vuông, có căn nhà cấp bốn hoặc nhà một tầng mái ngói, phần còn lại trồng cây ăn trái, có khi có ao. Ở ven Hà Nội, nó thường là khu đất nhà ông bà trong làng ở Đông Anh, Hoài Đức, Sóc Sơn cũ, có sân gạch, có vườn sau và chuồng trại cũ. Ở ven Đà Nẵng, có những khu vườn ở Hòa Vang cũ hay Điện Bàn cũ sát chân núi, ven sông.
Điểm chung là diện tích lớn hơn nhiều so với nhu cầu xây nhà, phần lớn diện tích không xây được nhà mà để làm vườn theo đúng mục đích sử dụng đất, và căn nhà trên đó thường cũ, xây theo nếp nông thôn. Người mua đất vườn có nhà thường thuộc một trong ba nhóm: gia đình muốn dời hẳn ra ngoài sống, người mua làm chỗ nghỉ cuối tuần, và người giữ đất với kỳ vọng sau này tách thửa, chuyển mục đích. Mỗi nhóm cần kiểm những điều khác nhau.
Được gì và trả gì: so với nhà phố cùng khoản tiền
Bảng dưới so một căn nhà vườn ven đô với một căn nhà phố trong khu dân cư ven đô đã đông dân, giả định cùng ngân sách. Đây là xu hướng thường gặp, từng trường hợp có thể khác.
| Khía cạnh | Đất vườn có nhà | Nhà phố khu đông dân |
|---|---|---|
| Không gian | Rộng, nhiều cây, yên tĩnh, có chỗ cho trẻ và vật nuôi | Diện tích đất nhỏ, sống theo chiều cao, ít khoảng xanh |
| Quãng đường | Thường xa trục chính, đường vào nhỏ, đi chợ, đi học phải chạy xe | Gần chợ, trường, xe buýt, tiệm sửa xe, quán ăn |
| Công chăm sóc | Cắt cỏ, tỉa cây, dọn lá, xử lý mối, rắn, côn trùng, sửa rào | Chủ yếu vệ sinh nhà, ít việc ngoài trời |
| Điện, nước, mạng | Có nơi chưa có nước máy, đường điện dài, mạng yếu | Thường đã đủ hạ tầng |
| An ninh | Thưa người, nhà vắng dễ bị để ý nếu không ở thường xuyên | Hàng xóm sát vách, dễ trông nhau |
| Bán lại | Ít người mua hơn, thời gian chờ bán lâu hơn, người mua soi kỹ giấy tờ | Nhiều người mua ở thật, dễ so giá |
Cột bên trái không xấu hơn cột bên phải. Nó chỉ cho thấy đất vườn có nhà đòi một kiểu người mua cụ thể: chấp nhận đi xa và làm việc tay chân để đổi lấy không gian.
Tự kiểm một khu đất vườn có nhà khi đi xem
Người bán nhà vườn thường dẫn khách đi vào buổi sáng đẹp trời, khu vườn xanh mướt. Để thấy đủ, hãy kiểm thêm những điều sau:
- Đường vào: rộng bao nhiêu ở chỗ hẹp nhất, ô tô có vào tới cổng không, mùa mưa có lầy, có ngập không, đường thuộc lối đi chung hay đang đi nhờ đất người khác.
- Nước: đã có nước máy chưa hay dùng giếng khoan; nếu giếng, nước có phèn, có mùi không, giếng sâu bao nhiêu, xung quanh có chuồng trại, nghĩa địa, bãi rác không.
- Điện: công tơ đứng tên ai, đường dây từ trụ vào nhà dài bao nhiêu, có phải kéo nhờ qua đất nhà khác không; dùng máy bơm, máy lạnh nhiều thì điện có đủ sức không.
- Thoát nước và độ cao nền: vườn thấp hơn đường hay cao hơn, có mương thoát chung không, sau mưa nước rút trong bao lâu.
- Cây trên đất: cây lâu năm còn khoẻ hay đã già cỗi, có cây lớn sát nhà dễ gãy đổ khi giông, rễ có đang phá móng hay đường ống không.
- Ranh giới: hàng rào hiện tại có khớp với ranh trên bản đồ địa chính không, có phần vườn hàng xóm đang dùng nhờ hoặc phần mình đang lấn sang không.
- Hàng xóm và hoạt động quanh đó: trại heo, trại gà, xưởng gỗ, lò gạch, bãi tập kết vật liệu, đường xe tải ban đêm.
Nên quay lại lần thứ hai vào buổi chiều tối hoặc ngay sau một trận mưa lớn. Một khu vườn đẹp lúc chín giờ sáng có thể rất khác lúc bảy giờ tối khi muỗi lên và đường vào không có đèn.
Chi phí giữ một khu vườn: khoản ít ai cộng trước
Người mua nhà vườn thường tính giá mua, tiền sửa nhà, tiền làm lại hàng rào, nhưng quên rằng một khu vườn cần chi phí đều đặn mỗi năm. Có những khoản bằng tiền: thuê người cắt cỏ, tỉa cây, xịt mối, sửa máy bơm, nạo vét ao, thay lưới rào. Có những khoản bằng thời gian: mỗi cuối tuần dành nửa ngày cho vườn là chuyện bình thường của người sống ở đó.
Nếu mua làm chỗ nghỉ cuối tuần, phải tính thêm người trông coi khi vắng nhà. Một căn nhà để trống nhiều tuần ở chỗ thưa người dễ xuống cấp nhanh: ẩm mốc, mối, chuột, đồ đạc hư hỏng, và rủi ro mất trộm. Nhiều gia đình giải quyết bằng cách nhờ một hộ hàng xóm trông giúp, trả công theo tháng; cách này chỉ ổn nếu quan hệ rõ ràng, có thoả thuận về những việc được làm và không được làm trên đất.
Một cách nhìn thực tế là quy đổi chi phí giữ vườn trong năm năm ra một con số, rồi cộng vào giá mua khi so với các lựa chọn khác. Phép cộng này không làm nhà vườn kém đi, nhưng giúp bạn khỏi bất ngờ khi đã ở.
Ba nhóm người mua và điều mỗi nhóm cần kiểm thêm
Gia đình dời hẳn ra ở. Điều quan trọng nhất là đời sống hằng ngày: trường cho con, quãng đường đi làm, trạm y tế, chợ. Đất vườn có nhà đẹp tới đâu cũng thành gánh nặng nếu mỗi ngày phải chở con đi học mười mấy cây số trên đường nhỏ. Thử thuê một căn gần đó ở vài tháng trước khi mua là cách kiểm rẻ nhất.
Người mua làm chỗ nghỉ cuối tuần. Cần hỏi kỹ thời gian chạy xe từ nhà trong phố tới vào chiều thứ Sáu và sáng Chủ nhật, lúc đường đông nhất, và tính đến việc trông coi khi vắng nhà. Nhiều người sau hai ba năm thấy số cuối tuần thực sự về vườn ít hơn nhiều so với dự định ban đầu.
Người giữ đất chờ tách thửa, chuyển mục đích. Đây là nhóm rủi ro nhất. Việc tách thửa phụ thuộc diện tích tối thiểu và điều kiện do UBND cấp tỉnh quy định, việc chuyển mục đích phải phù hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Không có gì bảo đảm phần vườn sẽ lên đất ở. Muốn giữ đất theo hướng này, phải hỏi văn phòng đăng ký đất đai và UBND cấp xã về quy hoạch của thửa trước khi mua, và chấp nhận khả năng phần vườn mãi vẫn là vườn.
Sửa nhà cũ trên đất vườn hay xây mới
Phần lớn nhà trên đất vườn ven đô là nhà cũ, xây theo nhu cầu của thế hệ trước: mái ngói, tường gạch không trát kỹ, bếp tách riêng, nhà vệ sinh ngoài vườn. Người mua thường phải chọn giữa sửa lại hoặc đập đi xây mới. Trước khi chọn, cần biết phần đất ở trong sổ nằm ở vị trí nào và rộng bao nhiêu, vì nhà mới chỉ được xây trên phần đất ở và phải tuân các quy định xây dựng của khu vực.
Một số gia đình chọn giữ nguyên nhà cũ, làm lại mái, chống thấm, đi lại điện nước, thêm khu vệ sinh trong nhà, để giữ không khí của căn nhà vườn và tiết kiệm. Số khác xây nhà mới nhỏ gọn trên phần đất ở, giữ phần vườn làm sân chơi và trồng cây. Cả hai cách đều nên có người hiểu kỹ thuật xem kết cấu trước, đặc biệt với nhà có mối, tường nứt hoặc nền thấp hay ngập.
Đất vườn có nhà ở ba vùng ven lớn: khác nhau ở điểm nào
Quanh TP.HCM, đất vườn có nhà thường nằm trên vùng đất gò ở phía Tây Bắc hoặc dọc các nhánh sông, kênh. Đất gò cao ráo, ít ngập, hợp trồng cây ăn trái lâu năm; đất ven sông, kênh thì mát, có cảnh quan nhưng phải kiểm hành lang bảo vệ nguồn nước, sạt lở bờ và triều cường. Nhiều khu vườn ở đây đã bị bao quanh bởi nhà xưởng, dãy trọ của công nhân, nên sự yên tĩnh của khu vườn phụ thuộc nhiều vào những gì đang xây ở các thửa bên cạnh.
Quanh Hà Nội, đất vườn có nhà thường là một phần của làng cũ: ngõ nhỏ, nhà sát nhau ở mặt ngõ, vườn kéo dài phía sau. Người mua từ nơi khác đến cần hiểu nếp sinh hoạt làng, quan hệ họ hàng trong xóm, các quy ước chung về đường đi, mương nước, giỗ chạp. Ranh giới giữa các vườn đôi khi chỉ là bờ rào cây hay bức tường cũ, có thể chưa trùng với bản đồ địa chính, nên khâu đo đạc và nói chuyện với hàng xóm cần làm kỹ.
Quanh Đà Nẵng và các đô thị miền Trung, đất vườn có nhà hay nằm ở vùng giáp núi hoặc vùng trũng ven sông. Vùng giáp núi cần hỏi về nước lũ đổ từ trên xuống, sạt lở taluy; vùng trũng ven sông cần hỏi mức nước những trận lụt lớn đã qua. Người địa phương thường nhớ rất rõ nước từng lên tới đâu trong nhà họ, và đó là thông tin đáng giá hơn mọi lời giới thiệu.
Dù ở vùng nào, nguyên tắc vẫn giống nhau: đất vườn có nhà là lựa chọn của người muốn sống chậm và rộng, nên phải kiểm kỹ những thứ làm hỏng sự chậm và rộng đó: đường vào, nước, lũ, hàng xóm, và những gì sẽ mọc lên quanh khu vườn trong vài năm tới.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất vườn có nhà để ở cuối tuần có đáng không?
Đáng nếu bạn thật sự về đều, có người trông coi tin cậy và chấp nhận chi phí giữ vườn như một khoản chi cho chất lượng sống. Không đáng nếu mua theo cảm hứng rồi vài tháng mới ghé một lần; nhà để trống ở chỗ thưa người xuống cấp nhanh và tốn tiền sửa.
Đất vườn có nhà có dễ vay ngân hàng không?
Ngân hàng thường định giá dựa trên phần đất ở, vị trí và khả năng bán lại, nên phần vườn rộng không làm khoản vay tăng tương ứng. Hãy hỏi trực tiếp vài ngân hàng về cách họ định giá tài sản loại này trước khi đặt cọc, đừng dựa vào lời hứa hỗ trợ vay của bên bán.
Có nên mua đất vườn chưa có nước máy?
Có thể, nếu nguồn nước giếng đạt chất lượng sau khi xét nghiệm và bạn sẵn sàng đầu tư hệ lọc. Nên lấy mẫu nước đi xét nghiệm ở cơ sở có chức năng trước khi mua, và hỏi đơn vị cấp nước khu vực về kế hoạch kéo đường ống tới.
Vườn cây ăn trái có tạo ra thu nhập không?
Với diện tích vài trăm đến nghìn mét vuông, thu hoạch thường chỉ đủ ăn và biếu, khó thành nguồn thu đáng kể sau khi trừ công chăm, phân, thuốc. Nếu muốn làm vườn có thu nhập, cần diện tích lớn hơn, kiến thức canh tác và thời gian, khác hẳn mục đích ở và nghỉ ngơi.
Sống ở nhà vườn có an toàn với trẻ nhỏ không?
An toàn nếu bạn xử lý trước những điểm nguy hiểm: ao, mương phải có rào, giếng phải có nắp, cây lớn sát nhà phải tỉa, dọn chỗ rắn hay trú như đống gạch, bụi rậm. Hỏi hàng xóm về rắn, ong, chó thả rông trong khu để chuẩn bị cho đúng.
Đất vườn có nhà khác farmstay hay đất nghỉ dưỡng thế nào?
Đất vườn có nhà ven đô là nơi ở gần thành phố, cách nội đô một khoảng đi lại hằng ngày hoặc cuối tuần. Farmstay và đất nghỉ dưỡng thường ở xa, vùng núi hoặc ven biển, gắn với kinh doanh lưu trú và có những vướng mắc riêng về mục đích sử dụng đất; đó là chủ đề khác, không nằm trong phạm vi bài này.