Nhà mặt tiền hay nhà trong hẻm ở vùng ven: chọn theo cách sống, không theo giá

Ở vùng ven, nhà mặt tiền hợp với gia đình định buôn bán hoặc cho thuê mặt bằng, chịu được tiếng ồn và bụi; nhà trong hẻm hợp với gia đình chỉ cần chỗ ở yên, an toàn cho trẻ nhỏ, nhưng phải kiểm kỹ lộ giới, chiều rộng và độ sâu của hẻm. Giá mặt tiền cao hơn vì nó chứa khả năng kinh doanh; nếu bạn không dùng khả năng đó, phần chênh lệch là tiền trả cho tiếng xe tải chạy qua mỗi đêm.

Ven đô có đặc điểm riêng so với nội đô: mặt tiền thường là quốc lộ, tỉnh lộ hoặc đường liên xã có xe tải, xe container chạy, còn hẻm thì nhiều khi là đường đất mới được bê tông hoá, chưa có lộ giới ổn định. Bài so hai loại theo từng mặt của đời sống và chỉ ra những điều phải kiểm với mỗi loại.

Mặt tiền ven đô khác mặt tiền nội đô ở đâu

Loại đường. Mặt tiền ven đô thường là trục giao thông đi qua chứ không phải phố mua sắm. Một con đường dẫn ra khu công nghiệp hay bến cảng có lưu lượng xe tải lớn, xe chạy nhanh, ít người dừng lại mua bán; mặt tiền như vậy không chắc đã kinh doanh tốt.

Đường sẽ còn mở rộng. Nhiều trục ven đô đang hoặc sẽ được mở rộng theo quy hoạch. Nhà mặt tiền có thể bị thu hồi một phần, phải lùi vào, và trong thời gian thi công thì bụi, ồn, mất lối vào kéo dài. Phải xin thông tin chỉ giới đường đỏ trước khi mua.

Hành lang an toàn và lối ra vào. Với quốc lộ và đường cấp cao, việc đấu nối lối vào nhà trực tiếp ra đường bị hạn chế, có đoạn có dải phân cách cứng hoặc đường gom. Nhà nằm đối diện dải phân cách thì khách đi chiều ngược lại phải vòng xa.

Khả năng cho thuê. Mặt tiền gần chợ, trường học, cổng khu công nghiệp, ngã ba đông dân cư thì cho thuê kinh doanh được; mặt tiền giữa đoạn đường vắng thì nhiều khi chỉ dùng để ở, nhưng là ở cạnh đường lớn.

So nhà mặt tiền và nhà trong hẻm theo đời sống hằng ngày

So sánh dưới đây giả định hai căn có diện tích và giấy tờ tương đương, cùng một khu ven đô đã đông dân.

Không có cột nào thắng toàn bộ. Điều quan trọng là xác định gia đình bạn đặt nặng dòng nào. Gia đình có người già, trẻ nhỏ, làm việc tại nhà thường chấm hẻm yên cao hơn; gia đình định mở tiệm thì không có lựa chọn nào thay được mặt tiền.

Lộ giới hẻm: con số quyết định căn nhà bạn được xây

Lộ giới là chiều rộng của con đường, con hẻm theo quy hoạch, tính cả phần lòng đường và vỉa hè nếu có. Ở TP.HCM và nhiều đô thị phía Nam, hẻm được quy định lộ giới cụ thể; khi xây mới hoặc xây lại, chủ nhà phải lùi vào cho đủ phần lộ giới. Nghĩa là một con hẻm thực tế rộng ba mét nhưng lộ giới quy hoạch lớn hơn thì nhà hai bên khi xây lại đều phải cắt bớt phần đất giáp hẻm.

Hệ quả trực tiếp: căn nhà bạn định mua có thể đang dùng hết diện tích đất, nhưng khi đập ra xây lại thì diện tích xây được nhỏ hơn. Phần đất nằm trong lộ giới vẫn có thể ghi trên sổ nhưng không được xây kiên cố, hoặc đã được ghi chú là đất thuộc quy hoạch giao thông.

Ở Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, nhiều ngõ trong làng ven đô chưa có quy hoạch chi tiết, chiều rộng ngõ hình thành tự nhiên qua nhiều đời. Khi khu vực được lập quy hoạch, ngõ có thể được mở rộng và nhà hai bên phải lùi. Cách kiểm duy nhất chắc chắn là xin thông tin quy hoạch cho đúng thửa ở cơ quan quản lý đô thị hoặc UBND cấp xã.

Đánh giá một con hẻm trước khi mua nhà trong đó

Hẻm không giống nhau. Hai căn nhà cùng giá có thể nằm trong hai con hẻm khác hẳn nhau về chất lượng sống. Những điều nên tự quan sát:

• Chiều rộng tại điểm hẹp nhất chứ không phải ở đầu hẻm: nhiều hẻm rộng ở đầu và thắt lại ở giữa.
• Độ sâu: nhà cách đường chính bao xa, phải rẽ bao nhiêu lần. Hẻm sâu, nhiều nhánh làm xe chữa cháy khó tiếp cận.
• Hẻm thông hay hẻm cụt: hẻm cụt yên tĩnh, an toàn cho trẻ; hẻm thông có thể thành đường tắt cho xe máy chạy nhanh.
• Mặt hẻm và thoát nước: hẻm bê tông có rãnh thoát hay chỉ đổ phẳng, sau mưa có đọng không.
• Dây điện, dây cáp chằng chịt thấp ngang đầu, cột điện chắn giữa đường đi.
• Hoạt động trong hẻm: xưởng nhỏ, quán nhậu, dãy trọ đông người làm ca đêm, bãi giữ xe.
• Đầu hẻm ra đường gì: đổ ra trục lớn có đèn tín hiệu hay ra đúng đoạn xe tải chạy nhanh.

Một mẹo thực tế là đi bộ hết con hẻm vào hai thời điểm: sáng sớm khi mọi người đi làm và tối muộn. Trong ba mươi phút đi bộ, bạn biết nhiều hơn mọi bức ảnh trên tin rao.

Nhà mặt tiền ven đô: những điều riêng phải kiểm

Thứ nhất là chỉ giới đường đỏ và kế hoạch mở rộng đường. Hỏi thông tin quy hoạch của thửa, đo khoảng cách từ mép nhà tới tim đường hiện tại, so với lộ giới quy hoạch. Phần chênh lệch là phần có thể bị thu hồi khi đường mở.

Thứ hai là cao độ nền so với mặt đường tương lai. Khi trục đường được nâng cấp, mặt đường thường cao lên; nhà xây trước đó thấp hơn đường, nước từ đường tràn vào. Nhìn nhà hàng xóm cùng dãy: nếu nhiều nhà đã phải nâng nền, làm bậc chắn nước ở cửa, đó là tín hiệu rõ.

Thứ ba là tiếng ồn ban đêm. Trục dẫn ra cảng, khu công nghiệp, bãi container có xe tải chạy nhiều về đêm. Hãy đứng trước căn nhà vào khoảng mười giờ tối trở đi để nghe. Cửa kính cách âm giảm được phần nào, nhưng rung từ xe nặng thì khó xử lý.

Thứ tư là khả năng kinh doanh thật. Đếm người đi bộ và xe dừng lại ở đoạn đường đó, xem các tiệm lân cận có sống được không hay đóng cửa liên tục. Mặt tiền mà các mặt bằng xung quanh treo bảng cho thuê lâu ngày thì giá trị kinh doanh thấp hơn lời rao.

Lựa chọn trung gian: hẻm lớn đầu hẻm, nhà góc

Giữa hai lựa chọn có những vị trí trung gian. Nhà đầu hẻm lớn, cách đường chính vài chục mét, vẫn giữ được phần lớn sự tiện lợi về xe cộ, đủ đông để mở tiệm nhỏ phục vụ cả hẻm, nhưng tránh được phần ồn và bụi trực tiếp. Đây là loại vị trí nhiều gia đình ở thật chọn khi tài chính không với tới mặt tiền.

Nhà góc giữa hai con hẻm hoặc giữa hẻm và đường có hai mặt thoáng, sáng và gió tốt hơn, nhưng cũng có hai phía phải lùi theo lộ giới, mất riêng tư hơn và có thể phải làm hai mặt hoàn thiện. Khi so, nhớ tính diện tích xây được thực sự sau khi lùi cả hai phía.

Với người định ở lâu và có thể kinh doanh nhỏ sau này, một căn trong hẻm đủ rộng cho ô tô ra vào, gần đầu hẻm, trong khu đã đông người thường là phương án cân bằng nhất giữa chất lượng sống và giá trị sử dụng.

Nhìn lâu dài: con hẻm và con đường sẽ đổi thế nào sau mười năm

Ở vùng ven, cả mặt tiền lẫn hẻm đều thay đổi nhanh hơn nội đô. Một trục đường hôm nay còn vắng có thể thành tuyến xe tải chính khi khu công nghiệp gần đó mở rộng; một con hẻm đất hôm nay có thể được bê tông hoá, nối thông sang khu bên cạnh và trở nên đông đúc. Vì vậy câu hỏi đúng không chỉ là hiện tại căn nhà ra sao, mà còn là mười năm nữa vị trí đó sẽ đóng vai trò gì trong mạng đường của khu.

Có ba nguồn giúp bạn đoán định có căn cứ. Thứ nhất là thông tin quy hoạch của thửa và của khu: hẻm có được quy hoạch thành đường thông không, trục đường trước nhà có lộ giới lớn hơn hiện trạng không. Thứ hai là những gì đang xây dở quanh đó: một trường học, một chợ mới, một cụm nhà xưởng sẽ đổi dòng người và dòng xe. Thứ ba là lịch sử của các khu tương tự ở hướng khác của cùng thành phố, nơi quá trình này đã đi trước vài năm.

Người ở thật nên hình dung cả hai kịch bản. Nếu hẻm được nối thông, căn trong hẻm sẽ tiện hơn nhưng ồn hơn; nếu trục mặt tiền thành đường xe tải, căn mặt tiền có thể giảm chất lượng ở dù vẫn giữ giá trị kinh doanh. Chọn căn nhà mà kịch bản xấu nhất vẫn chấp nhận được với gia đình mình là cách an toàn hơn là đặt cược vào kịch bản đẹp nhất mà người bán kể.

Một thói quen nhỏ giúp ích nhiều: trước khi quyết, hãy hỏi chuyện hai hoặc ba gia đình đã sống ở con hẻm hoặc đoạn đường đó trên năm năm. Họ sẽ kể con đường đã đổi thế nào từ khi họ dọn tới, mùa mưa năm nào ngập nặng nhất, đợt mở rộng nào đã lấy mất phần sân của ai. Những câu chuyện đó không có trong hồ sơ nào nhưng cho bạn hình dung khá sát về tương lai của vị trí.

Cuối cùng, nên nhớ mặt tiền hay hẻm chỉ là một biến trong nhiều biến. Một căn hẻm tốt trong khu đã có trường, chợ, trạm y tế gần đó thường đáng giá với người ở thật hơn một căn mặt tiền ở khu còn thưa, nơi mọi tiện ích đều phải chạy xe vài cây số mới tới.

Câu hỏi thường gặp

Hẻm bao nhiêu mét thì ô tô vào được?

Xe con thường cần hẻm thông thoáng khoảng từ ba mét trở lên để vào và ra thoải mái, xe bán tải, xe cứu thương cần rộng hơn; quan trọng là điểm hẹp nhất và các khúc cua. Đo thực tế tại chỗ hẹp nhất thay vì tin con số trên tin rao, vì người bán hay đo ở đoạn rộng nhất.

Nhà trong hẻm cụt có khó bán lại không?

Không hẳn. Hẻm cụt yên tĩnh, an toàn được nhiều gia đình có con nhỏ ưa thích. Điều làm khó bán là hẻm quá hẹp, quá sâu, xe không vào được hoặc thường xuyên ngập. Một hẻm cụt rộng, sạch, gần đường chính vẫn bán được tốt.

Phần đất trong lộ giới có được bồi thường khi mở hẻm không?

Việc bồi thường phụ thuộc vào nguồn vốn và hình thức mở rộng: dự án nhà nước thu hồi đất thì thực hiện bồi thường theo quy định đất đai; nhiều nơi mở hẻm theo hình thức vận động người dân hiến đất. Hỏi UBND cấp xã về kế hoạch mở rộng hẻm đó trước khi mua.

Mua nhà mặt tiền quốc lộ để ở có nên không?

Có thể nếu bạn chấp nhận tiếng ồn, bụi và rủi ro mở rộng đường, đồng thời tận dụng được tầng trệt để kinh doanh hoặc cho thuê. Nếu chỉ để ở, nhiều gia đình thấy sau một thời gian rằng nhà trong hẻm gần đó cho chất lượng sống tốt hơn với chi phí thấp hơn.

Làm sao biết hẻm có bị ngập không?

Ghé xem ngay sau một trận mưa lớn, quan sát vệt nước cũ trên chân tường các nhà trong hẻm, xem nhà nào đã nâng nền hoặc làm bậc chắn nước ở cửa, và hỏi người bán tạp hoá đầu hẻm. Ở vùng có triều cường, ghé thêm vào những ngày triều lên cao trong năm.

Nhà trong ngõ làng ven Hà Nội có khác nhà trong hẻm phía Nam không?

Về nguyên lý thì giống: đều cần kiểm chiều rộng, lộ giới quy hoạch và đường vào cho xe cứu hoả. Khác ở chỗ ngõ làng thường hình thành từ lâu, đất có nguồn gốc ông cha, ranh giới đôi khi chưa rõ, nên khâu kiểm nguồn gốc và ranh thửa với hàng xóm cần kỹ hơn.