Thời gian đi lại thật từ một khu ven đô vào nội đô chỉ biết được khi bạn tự đi thử đúng tuyến, đúng giờ, đúng phương tiện của gia đình mình: giờ cao điểm sáng và chiều, cả hai chiều, ít nhất vài lần, có một lần trời mưa. Con số "cách trung tâm 30 phút" trong lời rao thường được đo lúc đường vắng, bằng ô tô, tới một điểm "trung tâm" do người rao tự chọn, nên ít khi khớp với hành trình đi làm, đưa đón con của một gia đình cụ thể.
Bài này đưa ra một cách đo đơn giản, những điểm nghẽn hay gặp ở cửa ngõ các thành phố lớn, cách quy thời gian đi lại thành số giờ mỗi tháng của cả nhà, và lý do vì sao con đường mới thông có thể nhanh trong vài năm đầu rồi kẹt trở lại. Bài không đánh giá khu nào tốt hơn; mục đích là để bạn có con số của riêng mình trước khi quyết định dọn ra vùng ven.
Vì sao con số quảng cáo hầu như luôn sai
Có ba lý do khiến con số trong lời rao thường lạc quan. Thứ nhất là thời điểm: đo vào buổi trưa hay cuối tuần, khi các cửa ngõ thông thoáng. Thứ hai là điểm đến: "trung tâm" có thể là một nút giao ở rìa nội đô, không phải nơi bạn làm việc. Thứ ba là phương tiện: đo bằng ô tô trên cao tốc, trong khi phần lớn người đi làm ở Việt Nam dùng xe máy và đi đường thường, hoặc ngược lại, đo bằng xe máy luồn lách trong khi bạn định đi ô tô.
Ngoài ra còn yếu tố "chặng cuối" bị bỏ qua: từ thửa đất ra tới trục đường chính có thể mất mười phút qua đường làng nhỏ, và từ lối ra cao tốc vào tới nơi làm việc có thể mất thêm hai mươi phút trong nội đô. Con số quảng cáo thường chỉ tính đoạn giữa đẹp nhất.
Một chi tiết nhỏ nữa: nhiều lời rao lấy mốc là một trung tâm thương mại, một sân bay hay một ga lớn, vì những điểm này nằm gần lối ra của trục đường đẹp nhất. Nếu nơi bạn làm việc không nằm ở đó, con số không áp dụng cho bạn.
Cách đọc an toàn là coi mọi con số phút trong lời rao như thời gian tốt nhất có thể, rồi tự đo con số bình thường và con số tệ. Quyết định chỗ ở nên dựa vào con số bình thường, và chắc chắn rằng gia đình chịu được con số tệ khi nó xảy ra vài lần mỗi tháng.
Cách tự đo trong một tuần
Không cần thiết bị gì ngoài điện thoại để bấm giờ. Một tuần đo như sau cho bạn bức tranh đủ dùng:
- Ghi rõ các hành trình chính của gia đình: người lớn đi làm, con đi học, đi chợ lớn, về nhà ông bà. Mỗi hành trình có điểm đi, điểm đến, giờ xuất phát thường ngày.
- Chọn ít nhất hai ngày làm việc trong tuần để đi thử chiều đi lúc giờ cao điểm sáng, chiều về lúc giờ cao điểm chiều, bằng đúng phương tiện bạn sẽ dùng.
- Ghi thời gian từ cửa tới cửa, tách riêng từng đoạn: ra trục chính, qua cửa ngõ hay cầu, vào nội đô, tìm chỗ gửi xe.
- Nếu được, đi thêm một lần lúc mưa lớn hoặc chiều thứ Sáu, ngày trước kỳ nghỉ, để biết con số tệ.
- Thử phương án khác: xe buýt, xe đưa đón của công ty, metro nếu có, để có lựa chọn dự phòng.
- Cuối tuần, lấy con số giữa của các lần đo làm thời gian bình thường, con số lớn nhất làm thời gian tệ.
Đo trước khi mua là việc rẻ nhất có thể làm. Nhiều người chỉ đi đúng một lần vào ngày xem đất, thường là buổi sáng muộn, và chỉ biết thời gian thật sau khi đã dọn về.
Những điểm nghẽn ở cửa ngõ
Ở mỗi thành phố lớn, giao thông từ vùng ven vào nội đô thường dồn qua một số điểm cố định: cầu qua sông, nút giao ở cửa ngõ, đoạn quốc lộ chuyển thành đường phố. Ở TP.HCM, người đi từ hướng Tây Bắc quen với nút giao An Sương; từ hướng Bắc với các cầu qua sông Sài Gòn và trục quốc lộ 13; từ hướng Đông với khu vực Cát Lái và xa lộ Hà Nội; từ hướng Nam với cầu Phú Mỹ và các trục qua Nhà Bè. Ở Hà Nội, các cầu qua sông Hồng như Thăng Long, Nhật Tân, Chương Dương, Vĩnh Tuy, Thanh Trì, cùng các cửa ngõ phía Nam và phía Tây là những nơi giờ cao điểm hay ùn.
Đặc điểm của điểm nghẽn là nó quyết định cả hành trình: bạn có thể chạy rất nhanh trên đoạn ven đô thông thoáng rồi đứng hai mươi phút ở một cây cầu. Một khu đất ven đô mà đường đi làm phải qua một điểm nghẽn lớn có thời gian đi lại biến động hơn khu đất đi đường vòng nhưng tránh được điểm nghẽn đó.
Khi đo, nên xem hành trình của bạn qua mấy điểm nghẽn và có đường thay thế không. Một khu chỉ có một lối duy nhất qua một cây cầu thì mỗi vụ tai nạn, mỗi đợt sửa cầu là một buổi đi làm muộn.
Đo cho từng người trong nhà, không chỉ người đi làm
Phần lớn người mua nhà ven đô chỉ đo quãng đi làm của người trụ cột, trong khi đời sống gia đình có nhiều hành trình khác lặp lại không kém. Trẻ đi học có giờ vào lớp cố định, thường trùng giờ cao điểm. Học sinh lớn hơn có thể tự đi xe đạp, xe buýt, và quãng đường đó phải an toàn: có vỉa hè không, có phải băng qua quốc lộ đông xe tải không. Người già cần đi khám định kỳ, đi chợ, đi lễ hội làng; quãng đường tới trạm y tế, bệnh viện tuyến trên với họ quan trọng hơn quãng vào trung tâm.
Một gia đình có bố mẹ làm ở hai hướng khác nhau trong thành phố lại càng phải đo kỹ. Khu ven đô thuận cho người làm ở phía Đông có thể rất bất tiện cho người làm ở phía Tây, nhất là khi phải đi vòng qua một cây cầu hay một vành đai chưa khép kín. Đặt hai nơi làm việc và trường của con lên cùng một tờ giấy, rồi tìm khu nằm ở chỗ tổng thời gian của cả nhà nhỏ nhất, thường cho kết quả khác với cách chỉ nhìn một người.
Cũng nên tính những hành trình thưa nhưng nặng: về quê dịp Tết, đi sân bay, đưa người thân đi cấp cứu ban đêm. Khu nằm gần lối lên cao tốc hướng về quê, hay gần một bệnh viện lớn ở vùng ven, có thể đáng giá với gia đình bạn hơn những gì một bảng so sánh chung cho thấy.
Quy thời gian ra giờ mỗi tháng của cả nhà
Thời gian đi lại dễ bị coi nhẹ vì nó chia nhỏ ra mỗi ngày. Quy ra tháng sẽ thấy rõ hơn. Ví dụ giả định: hai vợ chồng mỗi người đi về mất một giờ rưỡi mỗi ngày làm việc, khoảng hai mươi hai ngày một tháng, tức mỗi người khoảng ba mươi ba giờ một tháng, cả hai là sáu mươi sáu giờ, xấp xỉ tám ngày làm việc. Thêm đưa đón con nếu trường không gần nhà, con số còn lớn hơn.
So với một chỗ ở trong nội đô mất bốn mươi phút mỗi ngày, chênh lệch có thể tới vài chục giờ mỗi tháng. Đó là thời gian không ở với con, không nghỉ ngơi, không làm thêm. Một số gia đình chấp nhận vì đổi lại được nhà rộng hơn, có sân, gần ông bà, hoặc vì một người làm việc gần nhà. Điều quan trọng là biết rõ mình đang đổi cái gì lấy cái gì.
Ngoài thời gian còn có chi phí: nhiên liệu, phí đường bộ nếu đi cao tốc thu phí, gửi xe ở nội đô, bảo dưỡng xe do đi xa, có khi phải sắm thêm xe thứ hai. Hãy tự tính các khoản đó theo thói quen thật của nhà mình, cộng với tiền nhà, để so tổng chi phí sống giữa các lựa chọn, thay vì chỉ so giá mua nhà.
Phương tiện đổi phép tính thế nào
Cùng một khu ven đô, mỗi phương tiện cho một kết quả khác. Bảng sau tóm tắt đặc điểm thường gặp:
| Phương tiện | Ưu điểm ở vùng ven | Nhược điểm | Cần kiểm |
|---|---|---|---|
| Xe máy | Linh hoạt, luồn được khi kẹt, gửi xe dễ | Mệt, nắng mưa, rủi ro tai nạn trên quốc lộ có xe tải | Đoạn quốc lộ phải đi chung với xe container dài bao nhiêu |
| Ô tô cá nhân | Thoải mái, đi được cao tốc | Kẹt ở cửa ngõ, chỗ đỗ ở nội đô khó và tốn | Lối lên cao tốc gần không, nơi làm có chỗ đỗ không |
| Xe buýt | Rẻ, không phải lái | Tần suất thưa ở vùng ven, chặng cuối dài | Tuyến nào qua gần, bao lâu một chuyến giờ cao điểm |
| Xe đưa đón công ty | Ổn định, có giờ cố định | Phụ thuộc chính sách công ty | Điểm đón gần nhất ở đâu |
| Metro | Đúng giờ, không phụ thuộc kẹt xe | Mạng còn ít tuyến, cần chặng nối | Ga gần nhà và gần nơi làm có không |
Nhiều gia đình ven đô dùng kết hợp: một người đi xe máy, một người đi xe đưa đón, con đi xe trường. Khi đo, hãy đo theo đúng tổ hợp đó.
Đường mới nhanh lúc đầu, rồi kẹt lại
Khi một tuyến đường mới thông xe, thời gian đi lại trên hướng đó thường giảm rõ. Nhưng sau vài năm, nhiều tuyến đông dần trở lại. Các nhà kinh tế giao thông gọi hiện tượng này là nhu cầu cảm ứng: đường nhanh hơn làm nhiều người chọn đi đường đó hơn, nhiều người dọn ra vùng ven hơn, nhiều xe tải chuyển sang tuyến mới, cho tới khi tốc độ lại giảm. Hiện tượng này đã được quan sát ở nhiều thành phố trên thế giới, và cũng dễ thấy ở các trục cửa ngõ của TP.HCM, Hà Nội.
Điều này không có nghĩa làm đường là vô ích; đường mới vẫn mở thêm khả năng đi lại và phục vụ được nhiều người hơn. Nhưng với người mua nhà, nó có nghĩa là con số thời gian đi lại đo trong năm đầu thông xe chưa phải con số lâu dài. Điểm nghẽn có thể dời từ đoạn đường cũ sang nút giao cuối tuyến mới hoặc lối vào nội đô.
Vì vậy khi tính toán, nên cộng dư một khoảng vào thời gian đo được trên các tuyến mới thông, và theo dõi những dự án đường, cầu khác có thể làm luồng xe thay đổi trong vài năm tới.
Câu hỏi thường gặp
Bao nhiêu phút đi làm mỗi chiều là chấp nhận được?
Không có con số chung. Tuỳ sức khoẻ, phương tiện, giờ làm và lợi ích bạn nhận được khi ở vùng ven. Cách thực tế là tự đi thử vài lần đúng giờ cao điểm, rồi hình dung lặp lại như thế mỗi ngày trong nhiều năm; nếu thấy mệt sau một tuần đo, đó là tín hiệu đáng nghe.
Đo thời gian đi lại bằng ứng dụng bản đồ có đủ không?
Ứng dụng dẫn đường cho ước lượng hữu ích, nhất là khi chọn giờ xuất phát. Nhưng nó ít tính được thời gian tìm chỗ gửi xe, đường làng nhỏ, ngập khi mưa. Nên dùng ứng dụng để chọn tuyến, rồi đi thử thật vài lần để kiểm.
Ở vùng ven có nên chọn nhà gần trường cho con trước?
Với gia đình có con nhỏ, quãng đưa đón con lặp lại hai đến bốn lần mỗi ngày, nên thường ảnh hưởng tới lịch sinh hoạt nhiều hơn quãng đi làm của bố mẹ. Nhiều gia đình ven đô chọn chỗ ở gần trường và chấp nhận người lớn đi xa hơn.
Làm việc kết hợp ở nhà có làm thay đổi phép tính không?
Có. Nếu một người chỉ phải lên văn phòng vài ngày mỗi tuần, tổng giờ đi lại mỗi tháng giảm đáng kể và vùng ven trở nên dễ chịu hơn. Nhưng chính sách làm việc có thể thay đổi theo công ty, nên hãy tính cả trường hợp phải đi đủ ngày.
Thời gian đi lại có ảnh hưởng tới việc bán lại hay cho thuê nhà ven đô không?
Có ảnh hưởng, vì người thuê và người mua sau cũng tính thời gian đi làm của họ. Khu có đường đi lại ổn định, có xe buýt, gần nơi làm việc lớn thường dễ cho thuê hơn khu chỉ có một lối qua điểm nghẽn. Điều này nói về nhu cầu, không nói về giá.
Có nên đợi đường mới thông rồi mới dọn ra ở?
Nếu nhu cầu đi lại của gia đình phụ thuộc hoàn toàn vào con đường đó, nên đợi nó chạy thật rồi mới đo và quyết định. Dọn ra trước với giả định đường sẽ xong đúng hẹn là đặt cả nhịp sống hằng ngày lên một mốc tiến độ ngoài tầm kiểm soát.